Vandaag dook in de kranten een bericht op dat huizenkopers weer vaker kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. En een aflossingsvrije hypotheek voor starters is nog steeds mogelijk; je krijgt over dat aflossingsvrije deel alleen geen hypotheekrenteaftrek (HRA). Maar je bent tegenwoordig toch goedkoper uit, vanwege de lage rente. Ik ben van mening dat tot 50% aflossingsvrij in de meeste gevallen voor starters echt geen risico’s oplevert. Zelfs niet op lange termijn.
De huidige hypotheekregels
Op dit moment zijn de hypotheekregels vrij overzichtelijk. Starters hebben de keuze uit twee hypotheekvormen: annuïteiten of lineair. Tenminste, zolang je gebruik wilt maken van HRA. Wanneer je korting op je hypotheekrente wilt door te kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie dan ben je ook verplicht om je hypotheek volledig af te lossen in 30 jaar. Kijk even in dit artikel voor meer details over de huidige hypotheekregels.
Toch aflossingsvrij voor starters?
Bovenstaande maakt duidelijk dat de huidige regels erg strikt zijn. Er is binnen de kaders van de HRA geen ruimte voor creatieve oplossingen. Maar door de alsmaar lager wordende rente ontstaan er nieuwe mogelijkheden.
De rente is nu zo laag dat “hypotheekrente + aflossing mét HRA” dúúrder is dan “hypotheekrente zonder aflossing en HRA”. Dus de klassieke annuïteitenhypotheek (rente+aflossing) is na belastingteruggave tegenwoordig duurder dan gewoon een aflossingsvrije hypotheek afsluiten zonder recht op hypotheekrenteaftrek. Een bijzondere situatie.
Er kleven natuurlijk wel wat nadelen en risico’s aan deze constructie. Zo wordt er op het aflossingsvrije deel niet afgelost. Aan het einde van de looptijd is er alleen rente betaald en staat de volledige lening nog open. Een risico is de kans op een stijgende rente. Op de korte termijn gelooft niemand daarin, maar op langer termijn weet niemand hoe de rente zich gaat ontwikkelen. Dit risico is overigens op te vangen door voor een lange rentevaste periode te kiezen.
Een aflossingsvrije hypotheek voor starters is dus nog steeds mogelijk. Een deel aflossingsvrij is voor starters zelfs een serieus te overwegen optie. En daarbij zou ook gewoon de rente aftrekbaar moeten worden. Vandaar mijn stelling:
Stelling: tot 50% aflossingsvrij moet mogelijk worden
Ik vind de verplichting tot 100% aflossen voor starters vrij onzinnig. Natuurlijk: wanneer je met pensioen gaat, dan daalt je inkomen en je zou met een hoge hypotheek in de problemen kunnen komen. Maar waarom moet een hypotheek dan volledig worden afgelost? Jongere starters hebben namelijk een aantal voordelen die doorstromers of ouderen niet meer hebben:
Een goedkoop huis
Starters kopen starterswoningen. Die zijn ‘goedkoop’. In ieder geval goedkoper dan de woningen van een doorstromer. Wanneer we dan kijken wat na 30 jaar de restschuld zou zijn van een halve starterswoning (50% aflossingsvrij), dan gaat het over zo’n laag bedrag dat er zeer waarschijnlijk geen financiële problemen ontstaan.
Een voorbeeldje:
Wij kochten ons eerste appartementje voor fl. 125.000,- (€58.000,-) Wanneer we destijds zouden hebben gekozen voor 50% aflossingsvrij, dan zou ik in 2027 (30 jaar later) nog een restschuld hebben van €29.000,-. Met een bruto jaarinkomen van €10.000,- kom ik dan nog in aanmerking voor een hypotheek en die gaat dan €36,25 bruto = netto per maand kosten. Dat is te overzien, lijkt me.
Een laag inkomen
Starters staan vaak aan het begin van hun carrière. Het is aannemelijk dat hun inkomen nog gaat groeien. Dat zal er voor zorgen dat de kosten voor wonen in een sneller dan gemiddeld tempo steeds minder beslag legt op het inkomen. Anders gezegd: starters hebben meer kans op een snellere groei van het vrij besteedbaar inkomen dan doorstromers. Voor mijn toenmalige starterssalaris kom ik nu mijn bed niet meer uit en voor jullie geldt dat waarschijnlijk ook.
30 jaar inflatie
Tot slot gaan starters nog 30 jaar inflatie meemaken. Als gevolg daarvan zal de hypotheekschuld in waarde afnemen. En de gevolgen van een matige inflatie kennen we allemaal wel. 30 jaar geleden kostte een woning gemiddeld €72.500,- en nu 3 ton. Natuurlijk wordt de hoogte van de prijs ook bepaald door andere marktomstandigheden, maar op langer termijn gaat de inflatie een rol van betekenis spelen.
Voorwaarden
Uiteraard zou er goed naar de individuele omstandigheden moeten worden gekeken. Maar een combinatie van leeftijd en verwachte inkomensgroei zou het mogelijk moeten maken om ook starters met behoud van HRA in aanmerking te laten komen voor een maximaal 50% aflossingsvrije hypotheek.
Het vergroot de betaalbaarheid van de woningen voor die doelgroep.
Wat vind jij? Zou een gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek weer mogelijk moeten worden?
Meer lezen?
Ik vind het geen goed idee, en dat is simpelweg omdat er buiten de FIRE/HOT/FO/financieel bewust-bubbel gewoon een heleboel mensen zitten die slecht met geld om kunnen gaan. Als die een deel van hun hypotheek niet verplicht hoeven af te lossen, is de kans groot dat ze in de problemen komen. En kijk ook maar eens naar stellen die uit elkaar gaan en met een restschuld blijven zitten. Zoals het nu geregeld is, dat je geen HRA krijgt bij een aflossingsvrije hypotheek, lijkt me een prima optie voor de mensen die zich er goed in verdiept hebben en een plan hebben.
Waarom geen aflossingsvrije hypotheek als we vervolgens toestaan dat AOW-ers een hypotheek nemen op hun woning.
Dit om geld uit de stenen te halen, dit is voor de bank veel gunstiger want je lost eerst af en vervolgens betaal je je weer blauw aan allerhande bankkosten om een “oudere” hypotheek op te nemen.
Wat is er mis met een Aflossingsvrije hypotheek met een rente van 2% over 50% van de woningwaarde.
Stel woningwaarde 2 ton, dus hypotheek 1 ton rente 2% is dus ±€ 165,- per maand kan me niet voorstellen dat dit niet te betalen is met een AOW.
Dit zeg ik nu zeker als ik kijk naar mijn moeder die met een simpel AOW-tje in een huurwoning zit ad € 500,- p/m, het is dat wij sponseren, niet erg maar als ik het zo bekijk is een Aflossingsvrije hypotheek een uitkomst.
Ik teken ervoor, en dus zeker niet alleen voor jongeren.
Het mooiste zou zijn als er een mogelijkheid is om belastingvrij te sparen voor een woning. Daarnaast zou het kunnen werken een bepaalde verhouding van aflossingsvrije hypotheek, mits er ook gekeken wordt naar de trend op de huizenmarkt, deze kan namelijk instorten. Zelf hebben we wel een aflossingsvrije hpotheek, maar die hebben we altijd zelf voor een deel afgelost en wisselende bedragen. Dit werkte goed. Immers in tijden dat het huishouden veel geld kostte hebben we minder afgelost en later toen het minder kostte veel.
Dat ‘belastingvrij’ sparen kom eraan, omdat spaarders vanaf 2022 tot €440.000,- geen vermogensrendementsheffing meer betalen. De kosten voor deze verandering worden betaald door beleggers.
Jouw voorbeeld geeft aan wat het grote voordeel is van aflossingsvrij: je lost wat af wanneer je financiële situatie dat toelaat. Bezitters van een aflossingsvrije hypotheek moeten namelijk wel blijven nadenken over de betaalbaarheid van hun lening. En een deel aflossen is een veilige keuze.
Toch wel een aantal denkfouten hier. Er wordt geschermd met dat de woning toch wel veel meer waard gaat worden. Dat is een typisch babyboomer mantra wat ooit op zal houden. Een woning kan niet eeuwig harder blijven stijgen dan de inflatie.
Het voorbeeld met ‘vroeger kostte een woning enkele tienduizenden guldens’ is een heel slecht voorbeeld om er vanuit te gaan dat de woningwaarde forever blijft stijgen.
Daarnaast leven we niet meer in een periode dat starters nog een zeer laag startsalaris hebben wat gegarandeerd stijgt. Talloze vakgebieden, de modale vakgebieden zoals de zorg, docenten en politiemedewerkers zitten zo muurvast in CAO’s dat de toekomstige salarisstijging geen potten gaat breken.
De zekerheid van vroeger, dat je met een beetje Word en Excel kennis verkregen van de onderbetaalde stagiair, nog 5k per maand binnen kan harken, puur omdat je oud bent en je werkgever je niet ontslaat, vervalt.
Dat de rente ooit gaat stijgen is juist wat iedere verstandige belegger verwacht met de ellende die nu in de wereld is.
Ik ben er niet me eens. Zoals je al aangeeft kan je een Aflossingsvrije hyp nemen, maar verwacht dan niet van de overheid dat hij je hypotheek subsidieert. Een duidelijke keuze voor de consument
De HRA is toch in het leven geroepen om het eigen woningbezit te stimuleren? Daar draagt een aflossingsvrije hypotheek ook toe bij. En na 30 jaar is de overblijvende lening terecht voor kosten van de eigenaar.
nee, HRA is in 1893 ingevoerd als “negatieve vermogensrendementsheffing”. Pas na de oorlog kreeg de overheid het mantra dat kopen beter was dan huren. Het maakt niet uit hoeveel je subsidieert, de markt past zich automatisch aan. Hoe meer HRA, hoe duurder de huizen. De HRA heeft het tegengestelde bewerkstelligd: een explosie van woningprijzen, zodat woningen onbetaalbaar werden voor starters.
Ik ben het volledig met je pleidooi eens! Ik heb in het verleden (toen het hypotheekadviseursvak nog leuk was, en ik in die branche werkzaam was) diverse voorbeelden gezien waarbij aflossingsvrij zeer zeker een solide oplossing kon zijn. Denk daarbij aan bijv. de verkoop van huizen aan de zittende huurder. Ik denk dat het tijd is om -als volk- de overheid die ons deze aap -qua woningmarkt- op de schouder heeft gezet, die aap maar weer eens terug op hun schouder terug te zetten. Door het aanpassen van de hypotheekregels, de veranderingen in de huurmarkt, belastingstelsel, HRA, stikstofproblematiek en immigratie werkt de markt niet meer naar behoren. Elk realistisch mens weet dat dit niet zo door kan gaan. Het ingrijpen van de overheid heeft dus niet gewerkt, sterker nog heeft de verhoudingen nog verder op scherp gezet. Kort samengevat: het systeem in Holland is onderhavig aan rot. Kijk naar Duitsland, waar je bij een starterslening al betere voorwaarden krijgt dan een starterslening in Nederland, zowel qua rente als aflossen, waar het vererven van huizen makkelijker is ( Financial/estate Planning). Mijn vurige wens: laat Europa niet ingrijpen, maar kijk wel eens over de grenzen heen, en probeer daar te polderen.. Het zgn. beschermen van de consument cq de vrij e economie werkt dus niet icm een halve planeconomie..