De belastingaangifte 2019: de eigen woning5 min leestijd

Vanaf 1 maart kan de belastingaangifte over 2019 weer worden ingediend. In het eerste deel heb ik de fiscale regelingen rond het inkomen en veelgebruikte aftrekposten beschreven. In dit deel geef ik een overzicht van de regelingen rond de eigen woning. En in een volgend artikel beschrijf ik de regels die voor box 3 gelden.

Belastingaangifte 2019: de eigen woning #belastingaangifte #belasting #wonen #budget #DeBudgetman

De eigen woning in box 1

De fiscus maakt onderscheid tussen een huis dat voor eigen bewoning is gekocht en een eventuele tweede woning. De tweede woning kan een beleggingspand of een vakantiewoning zijn; in alle gevallen wordt zo’n woning tot het vermogen gerekend en meegenomen in box 3. Daar kom ik in het volgende artikel dus op terug. De regelingen in dit artikel gelden alleen voor de eigen woning die zelf wordt bewoond. Zo is alleen voor die woning de hypotheekrente aftrekbaar, zolang je aan de voorwaarden voldoet.

Hypotheekrente

Het grootste fiscale voordeel van de eigen woning is de aftrek van de hypotheekrente. Daarbij gelden wel voorwaarden. Zo is de rente maximaal 30 jaar aftrekbaar. En verder is het afhankelijk van je situatie of er aanvullende voorwaarden gelden. Hierbij maakt de belastingdienst onderscheid tussen drie mogelijkheden:

1. Je hebt op of na 1 januari 2013 voor het eerst een hypotheek afgesloten
Er is recht op maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek, zolang je aan de volgende twee voorwaarden voldoet:

  • Je gebruikt de hypotheek voor het kopen, verbouwen of onderhouden van de eigen woning. De hypotheek mag ook worden gebruikt voor het afkopen van de erfpacht;
  • De volledige hypotheek wordt gedurende de looptijd afgelost. Dat mag op twee manieren: annuïtair of lineair. Kijk hier voor een uitleg.

2. Je had al een hypotheek en deze is na 1 januari 2013 verhoogd
In dit geval heb je volgens de belastingdienst eigenlijk twee hypotheken. Het deel dat na 2013 is afgesloten moet aan de voorwaarden voldoen die hierboven staan beschreven.

De rente over de hypotheek die vóór 2013 was afgesloten is ook aftrekbaar. Maar daarvoor gelden de onderstaande voorwaarden bij situatie 3.

3. Je had voor 1 januari 2013 al een hypotheek en hebt deze niet meer verhoogd
De hypotheekrente is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Deze termijn is ingegaan bij het afsluiten van de lening. Die regeling van 30 jaar is in 2001 van kracht geworden. Heb je de hypotheek voor 1 januari 2001 afgesloten? Dan begint de termijn van 30 jaar in 2001.

De eigen woning staat (nog) leeg

Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt of je oude woning staat nog te koop, dan is de hypotheekrente ook aftrekbaar. Uiteraard zijn hier ook wat voorwaarden aan verbonden.

Voor nieuwbouw (of verbouw) geldt dat je binnen drie jaar na ondertekening van de koopakte in het huis moet wonen. Wanneer je in 2020 een huis koopt, dan moet je er uiterlijk in 2023 wonen.

Voor te koop staande woningen geldt min of meer dezelfde regeling. Je mag de rente aftrekken over het jaar dat de verkoop is gestart en de drie jaar daarna. Let op: wanneer je de leegstaande woning tijdelijk verhuurt, dan mag je de rente tijdens de verhuur niet aftrekken. Kijk hier voor meer informatie over tijdelijke verhuur van te koop staande woningen.

Boeterente

Bij het oversluiten of extra aflossen van je hypotheek kan de bank boeterente berekenen. Deze is aftrekbaar. Doe dat in het jaar dat de boete wordt betaald. Wanneer je kiest voor rentemiddeling, dan mag de rente in de resterende jaren worden afgetrokken.

Let wel op wanneer je je hypotheek verhoogt om de boeterente te betalen. Ook in dat geval is de boete aftrekbaar, maar de rente die je daarover betaalt is dat niet.

Beperking van hypotheekrenteaftrek in 2019

De hypotheekrenteaftrek (HRA) wordt beperkt tot een maximaal tarief van 37,1% in 2023. En de eerste stap op weg naar die verlaging is in 2019 van kracht geworden. Dat betekent dat hogere inkomens de hypotheekrente nog voor maximaal 49% kunnen aftrekken. Meer informatie vind je hier.

Kopen of verkopen van de eigen woning

Bij het (ver)kopen van een ander huis worden veel kosten gemaakt. De meeste kosten zijn aftrekbaar in het jaar dat je deze kosten maakt. Denk hierbij aan de kosten voor de hypotheekadviseur, de notariskosten voor de hypotheekakte, de kadastrale rechten voor de hypotheek, de taxatie voor de hypotheek en de kosten voor de NHG.

Er zijn ook uitgaven die niet aftrekbaar zijn, zoals de makelaarsprovisie, de overdrachtsbelasting, de notariskosten voor de koopakte of de kosten van een bankgarantie.

Verdere tips en aftrekposten

Hier volgen nog wat onderwerpen die voor jou misschien van toepassing zijn.

Erfpacht

Staat je woning niet op eigen grond, maar betaal je erfpacht? Dan is de erfpacht aftrekbaar. Wanneer je besluit om de erfpacht af te kopen dan zijn die kosten niet aftrekbaar. Besluit je om de hypotheek er voor te verhogen dan is de rente over dat leningdeel weer wel aftrekbaar. Volg je het nog 🙂 ?

Tijdelijk verhuren

Met de komst van AirBnB is het makkelijker geworden om tijdelijk je huis te verhuren. De fiscus heeft daar inmiddels ook over nagedacht. Gelukkig is het vrij simpel gehouden. Het gaat hier niet om verhuur bij leegstand omdat het te koop staat, maar omdat je zelf tijdelijk niet aanwezig bent.

Bij tijdelijke verhuur dien je de huurinkomsten op te geven als inkomen. Na aftrek van kosten zoals advertentie- of bemiddelingskosten, betaal je over 70% van de huursom inkomstenbelasting. Het recht op HRA blijft gewoon bestaan. Let op: het gaat hier echt om tijdelijke verhuur van een paar weken/maanden.

Wanneer je besluit om voor langere tijd een kamer te verhuren, dan gelden andere regels. In een aantal gevallen is de huur zelfs belastingvrij. Meer informatie vind je hier.

Ik heb een poging gedaan om de berg regels en regelingen rond de eigen woning een beetje op een rijtje te zetten. De lijst is natuurlijk niet compleet, maar zal voor de meeste huiseigenaren wel voldoende zijn.

In het volgende artikel komt box 3 aan de orde.

Wil je meer lezen?

Laat hier je reactie achter

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

%d bloggers liken dit: