Eind vorig jaar schreef ik al eens een artikeltje over de verbouwing van onze hypotheek. In december liep onze rentevaste periode af en dan mag je opnieuw kiezen. In tien jaar kan er veel veranderen. We hebben dat moment dan ook gebruikt om nog wat andere aanpassingen te doen. Niet alles is even soepel verlopen, maar over het resultaat ben ik erg tevreden. Een overzichtje van alle gedoe en het uiteindelijke resultaat.
De oude hypotheek
We hebben onze 13-onder-1-kap alweer ruim 10 jaar geleden gekocht. De erfgenamen van de eigenaren hebben destijds anderhalf jaar de tijd genomen om een koper te vinden en het was een echte opknapper. Doordat de woning nogal ‘gedateerd’ was (lees: achterstallig onderhoud) verslechterde de technische staat van het huis snel door de leegstand. Maar wij waren er blij mee.
Het grote voordeel van een opknapper is dat je vrij eenvoudig overwaarde creëert, zolang je de verbouwing maar goed en deskundig uitvoert. En omdat ons vorige huis ook een opknapper was, namen we nog wat overwaarde mee uit die verkoop. We startten hier dus met een hypotheek met een lagere risico-opslag.
De hypotheek bestond uit een deel aflossingsvrij en een bankspaarhypotheek. De rente over het aflossingsvrije deel was 5,5%. Dit aflossingsvrije deel bestond weer uit twee leningdelen: een met een variabele rente en een deel met een rentevaste periode van 10 jaar.
Banksparen is vooral aantrekkelijk bij een wat hogere rente. En die stond op 5,9%.
Direct na het afsluiten van de hypotheek hebben we destijds een extra storting gedaan in de bankspaarpolis. Door de spaarpot meteen te vullen, dalen de maandelijkse kosten van de inleg. En je ontvangt meteen een mooie rente over het saldo.
De verbouwing van onze hypotheek
In tien jaar tijd is er op de hypotheekmarkt veel veranderd. Nieuwe hypotheken (vanaf 2013) moeten verplicht volledig worden afgelost, zolang je tenminste gebruik wil maken van de hypotheekrenteaftrek. Daar hebben wij als huiseigenaren niet mee te maken. Onze hypotheek is voor 2013 afgesloten en daarmee vallen wij onder het overgangsrecht. We houden onze aflossingsvrije hypotheek gewoon aan.
Maar de grootste verandering in de afgelopen tien jaar is wel de ontwikkeling van de rente geweest. Van ruim 5% bij een rentevaste periode van 10 jaar, naar iets meer dan 1% nu. Door die lage rente is de bankspaarhypotheek veel minder aantrekkelijk geworden. De reden staat in dit artikel. We hebben er voor gekozen om de bankspaarhypotheek te beeindigen.
Verder hebben we in de afgelopen jaren wat afgelost. Niet teveel, want ik ben voorstander van beleggen boven aflossen. En de forse stijging van de WOZ-waarde zorgt er voor dat de risico-opslag nog verder omlaag kan.
De verbouwing van onze hypotheek samengevat:
- Het bankspaardeel omzetten naar aflossingsvrij;
- Het bankspaarsaldo inbrengen ter aflossing;
- Het aflossingsvrije deel oversluiten tegen een nieuwe rente;
- De risico-opslag verder verlagen.
Hoe ziet onze hypotheek er nu uit?
Eind vorig jaar hebben we de volledige hypotheek van een nieuwe rentevaste periode voorzien. Over het aflossingsvrije deel dat we ongeveer 5 jaar geleden hebben omgezet van variabel naar vast, moest een paar duizend euro boeterente worden betaald. We hebben er toch voor gekozen om dat te doen. Ten eerste kon vorig jaar de boeterente nog voor 50% worden afgetrokken van de belasting en ten tweede hebben we uitgerekend dat we de overgebleven kosten binnen 2 jaar hebben terugverdiend door de lagere hypotheeklasten. Inmiddels heeft de belastingdienst onze aangifte verwerkt hebben we de teruggave ontvangen.
In januari zijn we direct gestart om het bankspaardeel om te zetten naar aflossingsvrij. Dit mag alleen zolang de totale hypotheek niet hoger is dan 50% van de WOZ-waarde. De nieuwe WOZ-beschikking van dit jaar kwam precies op tijd: een stijging van 14%. Omdat we ook het saldo van de bankspaarrekening hebben gebruikt om verder af te lossen, zijn we ruim binnen die 50% van de woningwaarde gebleven. En daarmee vervalt ook de laatste risico-opslag die onze hypotheekverstrekker in rekening bracht.
We hebben nu een heel overzichtelijk hypotheekje:
Volledig aflossingsvrij met een rente van 1,3% en een rentevaste periode van 10 jaar.
Is een aflossingsvrije hypotheek dan niet gevaarlijk? Nee, maar je moet natuurlijk wel blijven nadenken. In dit geval bedraagt de hypotheek minder dan 50% van de woningwaarde en door wat te beleggen zorgen we dat er aan het eind van de looptijd geld beschikbaar is om af te lossen. Dat doe ik liever niet, maar dat zien we tegen die tijd wel. Voorlopig ben ik erg tevreden met onze huidige hypotheek. We betalen nu nog maar 21% van onze oorspronkelijke hypotheeklasten van 10 jaar geleden. En dat wordt natuurlijk vooral veroorzaakt door de hypotheekrente.
Heb jij nog plannen om je hypotheek te verbouwen?
Wil je meer lezen?
Ik heb onlangs iets vergelijkbaars gedaan. Heb m’n hypotheek over gesloten naar Bijbouwe en daar hoefde je ook geen advieskosten te betalen. Zit nog net boven de 50% (op basis van waardebepaling die ik heb laten uitvoeren) en voor dat deeltje heb ik een lineaire hypotheek. KEW die ik heb en waarmee ik een bedrag op spaar heb ik losgekoppeld van oude hypotheek maar houd ik nog wel aan zodat ik over 10 jaar weer een fors deel van hypotheek kan aflossen. Uitgaande van gemiddeld rendement was dat gunstiger dan nu gelijk de pot van de KEW te gebruiken voor aflossing.
Dat is ook een goede constructie. Daarmee rendeert het geld nog een aantal jaren.
Kun je na het aflopen van een rentevaste periode Een bankspaarhypotheek zomaar overzetten naar bijv een aflossingsvrije hypotheek?
Dat kan zolang de hypotheekschuld niet boven de 50% van de woningwaarde uitkomt. Alles boven de 50% wordt dan een annuïtaire of lineaire hypotheek(moet worden afgelost). Voor het omzetten van de hypotheekvorm rekent een bank wel vaak wat (advies)kosten.