Het was maar een kort berichtje in het het nieuws. Het CBS maakte bekend dat we gemiddeld in Nederland weer wat rijker zijn geworden. De teller staat nu op €38.400,- per huishouden. Dat is niet het saldo van de gemiddelde spaarrekening, maar alle bezittingen bij elkaar opgeteld minus de schulden. En dat wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de gestegen woningprijzen. Die zijn nu hoger dan ooit. Is die 38 duizend euro ook echt goed nieuws? Hoe hoog was het vermogen eigenlijk tijdens de vorige piek van de woningmarkt?
Hoe is het vermogen opgebouwd?
De eerder genoemde €38.400 is niet het gemiddelde bezit van een huishouden. We hebben volgens Quote in Nederland ongeveer 37 miljardairs. Die berg geld zou het gemiddelde beeld nogal vertekenen. Daarom heeft het Centraal Bureau voor de Statistiek het over het doorsnee vermogen: je zet alle vermogens op een rijtje en je neemt het middelste bedrag. Er zijn dus evenveel huishoudens die meer vermogen hebben, dan huishoudens die minder hebben. Dat geeft een beter beeld van de verdeling van het vermogen in Nederland.
Dit doorsnee vermogen bestaat uit spaargeld, beleggingen, de overwaarde van een eigen huis en het bezitten van een eigen onderneming. Geld dat in pensioenfondsen zit, wordt niet meegerekend.
De schulden bestaan uit de hypotheek, studieschuld en overige schulden zoals consumptief krediet (persoonlijke leningen en doorlopend krediet).
Wanneer de eigen woning niet wordt meegerekend dan heeft het doorsnee huishouden overigens een vermogen van €14.600,-. Straks meer daarover.
De ‘eigen huizen bubbel’
De eigen woning levert dus de grootste bijdrage aan het eigen vermogen. Wanneer je wat dieper in die cijfers duikt, dan levert dat de volgende grafiek op:
Hoewel de koopwoningen duurder zijn dan ooit, is het doorsnee vermogen nog niet op het niveau van voor de crisisjaren. In deze grafiek ligt de piek in 2008 met een vermogen van €46.900,- Ik kwam bij het zoeken naar gegevens van het CBS ook nog deze grafiek tegen en daarin wordt zelfs gesproken van een doorsnee bezit van €53.000,- in 2008.
Hoe hoog het vermogen in 2008 ook was, de grafieken laten zien dat de achterstand nog niet is ingelopen. De hypotheekschuld die bij de eigen woning hoort, is daarentegen wel gestegen. Van €143.700 in 2008 naar €165.100 vorig jaar.
De extreem lage rente lijkt de woningmarkt nu nog op de been te houden, want een gemiddeld rijtjeshuis van €300.000,- wordt bij een rente van 5% al snel onbetaalbaar.
Of er een bubbel op de huizenmarkt dreigt, weet ik natuurlijk niet. De cijfers maken echter wel duidelijk dat de golfbeweging in de huizenmarkt is terug te zien in het doorsnee bezit van huishoudens.
Vermogen zonder eigen huis
Er valt nog iets op in de grafiek. Wanneer het eigen huis buiten beschouwing blijft, dan is het doorsnee vermogen in alle jaren bijna gelijk. Het schommelt tussen de €11.000 en €14.000. Dat is op zich een heel gezond spaarpotje voor een huishouden. Maar ‘rijker’ worden we blijkbaar niet. Alle vermogensgroei (en krimp) wordt in Nederland vooral veroorzaakt door ‘bakstenen’.
Dat maakt dat we nog steeds erg gevoelig zijn voor schommelingen in de woningmarkt.
Herken jij je in de plaatjes van vermogensgroei?
Wil je meer lezen?
Maar in 2008 was er ook een financiële bubbel, naast de huizenmarktcrash. Aandelenportefeuilles zullen toen ook hard gedaald zijn. Heeft dat geen invloed gehad op het gemiddelde vermogen denk je?
Ik weet niet hoeveel van de huishoudens toen belegden, maar ik meen mij te herinneren dat beleggen toen vrij populair was.
We zitten eigenlijk weer in hetzelfde schuitje. Toenemende populariteit van beleggen onder huishoudens is wel vaker een signaal geweest van een komende beurscorrectie. En die gaat er vroeg of laat ook nu weer komen.
Het grootste deel van het vermogen van huishoudens wordt bepaald door de overwaarde van de eigen woning. Dalende prijzen zullen alleen nog wel even op zich laten wachten
” Het schommelt tussen de €11.000 en €14.000. Dat is op zich een heel gezond spaarpotje voor een huishouden. Maar ‘rijker’ worden we blijkbaar niet.”
Als je rekening houdt met de inflatie, dan zou de 14.000 uit 2006 nu ongeveer 17.000 moeten zijn. Het lijkt er dus zelfs op dat ons spaarpotje in de loop der jaren is afgenomen. We zijn zelfs iets ” armer” geworden.