De vrolijk verder stijgende WOZ waarde zorgt regelmatig voor nieuws over de woningmarkt. Dit keer is het de Vereniging Eigen Huis die aan de bel trekt. Zij stellen de hoogte van de ‘villatax’ ter discussie. Hiermee wordt de hoogste schijf van het huidige eigenwoningforfait bedoeld. Hoe groot is het probleem met deze belasting eigenlijk?
Het eigenwoningforfait
De fiscus ziet de eigen woning als een vorm van inkomen en daar moet je belasting over betalen. Er wordt ook wel eens uitgelegd dat de belastingdienst de eigen woning ziet als een manier om vermogen op te bouwen. Hoe je het ook bekijkt, als huiseigenaar heb je wat voordelen die je als huurder niet hebt. En daar betaal je belasting over. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat je optelt bij je belastbaar inkomen.
De hoogte van deze bijtelling is afhankelijk van de WOZ waarde. In de tabel hieronder staan de tarieven voor 2021.
| WOZ meer dan | WOZ niet meer dan | Het WOZ percentage |
| €0 | €12.500 | 0% |
| €12.500 | €25.000 | 0,2% |
| €25.000 | €50.000 | 0,3% |
| €50.000 | €75.000 | 0,4% |
| €75.000 | €1.110.000 | 0,5% |
| €1.110.000 | – | €5550,- + 2,35% van de waarde boven de €1.110.000 |
De tabel is natuurlijk ook terug te vinden op de site van de belastingdienst, maar ik heb de gegevens toch even overgenomen. Het wordt direct duidelijk dat het huidige systeem waarmee het eigenwoningforfait wordt berekend aan herziening toe is. De WOZ waarde tot €75.000,- kent maar liefst 4 schijven, terwijl een korte zoektocht op Funda uitwijst dat er in heel Nederland slechts één woonhuis te koop staat met een vraagprijs van 75k (Sittard: 75m2) en nog vier appartementen.
Het huidige systeem rond het eigenwoningforfait is ingevoerd in 2001 en aan de grenzen tussen de schijven is in al die jaren niets veranderd. Ik heb geen idee hoeveel woningen er 20 jaar geleden te koop waren voor €75.000,- maar volgens het CBS was de gemiddelde WOZ waarde toen €133.000,-
Dat is nu gestegen naar €290.000,- Maar dat is nog niet alles. Er is in de afgelopen twintig jaar wel geregeld geknutseld aan de zogenaamde villatax.
De villatax
De villatax, of villagrens, is de aanduiding voor het eigenwoningforfait van woningen die in de hoogste schijf vallen. En daar zit ook het huidige probleem. De villagrens was €975.000 bij invoering in 2001, steeg naar €1.690.909,- in 2008 en is sindsdien ongeveer vastgezet op €1 miljoen. Op Wikipedia is een mooi overzicht terug te vinden van alle waardes en WOZ percentages.
De laatste 12 jaar staat de villagrens dus op ongeveer €1 miljoen. Maar de villatax is in die jaren wel steeds verder verhoogd. In 2009 betaalde iedereen gewoon 0,55% over de WOZ waarde boven de €75.000, ook de eigenaren van woningen die meer dan een miljoen waard waren. In de jaren daarna is die bovenste schijf steeds verder verhoogd tot 2,35%. Sinds 2016 staat dit percentage weer vast.
Omdat er geen koppeling bestaat tussen de beweging in de WOZ waarde en het eigenwoningforfait in de bovenste schijf, ontstaan er nu problemen.
Problemen met het eigenwoningforfait
Huizen zijn nog nooit zo duur geweest en dus zijn er ook nog nooit zoveel huiseigenaren geweest die met hun eigenwoningforfait in het hoogste tarief vallen. Dat leidt tot zware lasten voor een groep die hier nog niet eerder mee te maken heeft gehad. Vereniging Eigen Huis (VEH) geeft aan dat het nu om 60.000 huishoudens gaat; vier keer zoveel als in 2015.
Ik heb een geprobeerd om uit te rekenen hoe groot het probleem voor deze groep is.
Daarbij heb ik gebruik gemaakt van de indexcijfers van de WOZ waarde die het CBS ter beschikking stelt. Op basis daarvan is uit te rekenen dat de WOZ waarde sinds 2015 met 31% is gestegen (VEH rekent zelfs met bijna 36%).
Om het probleem in beeld te brengen ben ik uitgegaan van een huiseigenaar die in 2015 nog net geen villatax betaalt. De woning heeft een waarde van €1.110.00,- en de eigenaar heeft een eigenwoningforfait van €5.550,-
Na de stijging van 31% bedraagt de WOZ waarde in 2020 afgerond €1.455.000,-
Het eigenwoningforfait is €13.657,- Een stijging van 146%!
VEH geeft in haar nieuwsbericht aan dat er steeds meer gewone rijtjeshuizen in deze categorie vallen. We hebben het dan natuurlijk nog steeds over de grotere woningen of de ‘betere’ buurten, maar het gaat dus niet om de echte kapitale villa’s waar dit toptarief in 2001 voor was bedacht. Het is daarom goed dat er plannen zijn voor een nieuw belastingstelsel. En het idee van de VEH om een koppeling te maken tussen de waardeontwikkeling van de WOZ en de indexatie van de villatax zou een goed alternatief zijn.
Heb jij al last van de gestegen WOZ waarde?
Wil je meer lezen?
In 2016 heb ik mijn woning in Amsterdam verkocht. Deze woning was 1 van de 4 appartementsrechten in een grachtenpand uit anno 1710. De kleinste woning was 66 m2, de grootste 121 m2. De een-na-kleinste woning heeft thans een WOZ-waarde van € 1.121000. Qua oppervlakte zeer zeker geen villa, maar wel gelegen in een goudgerand postcodegebied. Van de prijzen in de hoofdstad/randstad kan en mag iedereen wat vinden.
Sinds 2005 hebben we de “wet Hillen” (geen aftrek – geen bijtelling), met ingang van 2019 is deze wet aangepast: de aftrek wordt jaarlijks met 3 1/3% verlaagd en verhoogd hierdoor het inkomen in Box 1. Als hypotheekloze pensionado (zonder indexatie!) genereer ik hierdoor een fictief inkomen dat elk jaar hoger wordt. In mijn huidige situatie is dat, ook op termijn, financieel behapbaar. Maar wanneer ik in A’dam had willen blijven wonen, zou dat een probleem hebben kunnen opgeleveren.
Dus ik kan me wel wat voorstellen bij hetgeen de VEH te berde brengt.
Ik denk eerder: mensen (over)bieden maar raak, want met die lage rente kun je alles maar financieren. Maar dán komen de woonlasten om de hoek kijken. Want bij zo’n WOZ horen allerlei hogere lasten. Denken we van te voren toch minder over na.
Als je 1.1mln kunt financieren, dan heb ik geen medelijden met onvoorziene woonlasten.
En als het straks allemaal misgaat, is het weer de schuld van de banken, want die leenden ons zoveel… hoe lang geleden hoorden we dat ook alweer?
Sorry, ik ben wat cynisch hierover. Jarenlang hypotheken gedaan, waarbij mensen maar bij wilden lenen, ondanks negatief advies. Toen de klap, het herstel en we gaan gewoon weer verder waar gebleven waren. Alsof mensen niet wíllen weten wat hun te wachten staat.
Wel jubelen met gestegen woningwaarde (want winst) maar de daarbij behorende lasten? Oopsie…
Het is waar dat de lage rente invloed heeft op de huidige prijsontwikkelingen in de woningmarkt.
Maar het feit dat de hoogste schijf van het eigenwoningforfait al 20 jaar hetzelfde is en dat het forfait in die periode is gestegen van 0% naar 2,35%, helpt niet mee om het allemaal betaalbaar te houden. Het nu ‘gewone’ goedverdienende huishoudens die met forse lastenverzwaring te maken krijgen.
Wanneer je kijkt naar de situatie in het jaar dat het werd ingevoerd (2001), toen lag de villagrens op een WOZ van €975.000,- terwijl de gemiddelde WOZ in Nederland toen €133.000,- bedroeg. De villatax lijkt dus bedoeld te zijn voor de echte rijken en niet voor de huishoudens met een bovenmodaal inkomen.
Eens dat een indexering van de basiscijfers geen kwaad kan.
Ik ben voorstander om aan de schijven tot en met 75.000 euro een extra 0 aan toe te voegen.
Dat komt in ieder geval meer in de buurt van de huidige WOZ waarden