Je hypotheek oversluiten? Dit zijn de fiscale gevolgen

4 min leestijd

Het is nog steeds druk in hypothekenland. Het aantal verkopen schommelt al een paar jaar tussen de 35.000 en 45.000 transacties per kwartaal (bron: NVM). Kopers die willen profiteren van de extreem lage rente. Maar er is ook een groot aantal huiseigenaren dat de hypotheek oversluit en zo zonder verhuizen weet te profiteren van dezelfde lage rente. Je hypotheek oversluiten heeft ook een aantal fiscale gevolgen.

Je hypotheek oversluiten? Dit zijn de fiscale gevolgen #hypotheken #wonen #geldbesparen #oversluiten #DeBudgetman

Wat is oversluiten eigenlijk?

Bij het afsluiten van je hypotheek kies je als huiseigenaar een bepaalde rentevaste periode. De rente kan variabel zijn, maar de meeste woningbezitters kiezen voor een langere periode waarin de rente wordt vastgezet. Met de huidige extreem lage rente kiezen veel eigenaren zelfs voor een looptijd van 10 of 20 jaar.

Zo’n 10 jaar geleden stond de hypotheekrente nog op 5%. Misschien heb je toen gekozen om de rente lang vast te zetten. Dan is er een enorm verschil ontstaan tussen jouw hypotheekrente en de actuele hypotheekrente van 1 tot 1,5%. Het kan dan verstandig zijn om de rentevaste periode opnieuw vast te stellen, nog voordat deze is afgelopen. Dit noem het oversluiten van je hypotheek.

Het kost altijd geld. Je hypotheek oversluiten naar een lagere rente voordat de rentevaste periode is geëindigd, leidt altijd tot een boeterente. Deze boeterente is een vergoeding voor de misgelopen rente-inkomsten voor de bank doordat je de hypotheek oversluit en minder gaat betalen. Wanneer je nu nog een hoge hypotheekrente hebt met nog een lange rentevaste periode, dan kan er sprake zijn van een hoog bedrag. Reken dus goed uit of oversluiten ook in jouw situatie financieel gunstig is.

Je hypotheek oversluiten kan op twee manieren.

Oversluiten bij je huidige hypotheekverstrekker

Je hypotheek oversluiten bij je huidige hypotheekverstrekker is de goedkoopste en eenvoudigste manier. Veel hypotheekverstrekkers werken eraan mee om je maandelijkse kosten voor de hypotheek te verlagen. Zo is het vaak mogelijk om binnen je huidige hypotheekcontract je rentevaste periode opnieuw vast te stellen. Dit heeft als voordeel dat je niet opnieuw naar de notaris hoeft, er is geen nieuwe taxatie van je woning nodig en soms is het zelfs niet nodig om een hypotheekadviseur in te schakelen.

Oversluiten en naar een nieuwe geldverstrekker

Het kan zijn dat je huidige geldverstrekker voor bestaande klanten veel minder gunstige hypotheekrentes berekent dan voor nieuwe klanten. Het is niet klantvriendelijk, maar wel toegestaan. Dit worden ook wel lokrentes genoemd. Ze hebben tot doel om nieuwe klanten aan te trekken en eenmaal klant, dan gelden andere voorwaarden bij het aanpassen van je rentevaste periodes.
Persoonlijk doe ik met dat soort partijen liever geen zaken.

Het kan ook zijn dat de voorwaarden van je hypotheek niet goed meer passen bij je huidige financiële situatie. Ook dat kan een goed argument zijn om over te stappen naar een andere geldverstrekker.

Oversluiten door overstappen is financieel ingrijpender dan oversluiten bij je huidige geldverstrekker. Je bent dan verplicht om een hypotheekadviseur in te schakelen, je huis moet worden getaxeerd en er is een notaris nodig om de nieuwe hypotheekakte op te stellen. Veel kosten zijn gelukkig fiscaal aftrekbaar.

Maar er zijn nog meer fiscale gevolgen.

Je hypotheek oversluiten: de fiscale gevolgen

De fiscale gevolgen zijn vooral afhankelijk van het antwoord op de vraag of je oude hypotheek was afgesloten vóór of na 1 januari 2013.

Voor hypotheken vóór 1 januari 2013 geldt dat de hypotheekrenteaftrek na oversluiten niet verandert. Let op: het gaat hier alleen om de bestaande hypotheekschuld. Gebruik je het oversluiten direct om je hypotheek te verhogen, bijvoorbeeld voor een verbouwing, dan is de rente over het verhoogde bedrag alleen aftrekbaar wanneer je dit leningdeel binnen 30 jaar volledig aflost. Is de verhoging als aflossingsvrije hypotheek afgesloten? Dan is de rente daarover niet aftrekbaar.

Voor hypotheken afgesloten ná 1 januari 2013 geldt eigenlijk hetzelfde. De rente over deze hypotheek blijft alleen aftrekbaar wanneer je deze binnen 30 jaar volledig aflost. Deze verplichting blijft ook van kracht na oversluiten.
Heb je je hypotheek ook verhoogd? Dan geldt dezelfde verplichting voor deze verhoging: zolang je binnen 30 jaar volledig aflost, is de rente aftrekbaar.

De voorlopige aanslag wijzigen

Minder hypotheekrente betalen is altijd prettig. Maar minder rente betalen betekent ook minder recht op hypotheekrenteaftrek (HRA). Wanneer je dus gebruikmaakt van de regeling om via een voorlopige aanslag maandelijks al een deel van je HRA terug te krijgen, vergeet dan niet om je voorlopige aanslag aan te passen. Dat voorkomt dat je bij je jaarlijkse belastingaangifte te maken krijgt met een verplichting tot terugbetalen. Het aanpassen van je voorlopige aanslag gaat heel eenvoudig. De belastingdienst geeft hier wat tips die je op weg helpen.

Je hypotheek oversluiten kan financieel heel voordelig uitpakken. Wanneer je dit goed voorbereidt, uitrekent wanneer je de kosten hebt terugverdient en de fiscale spelregels in gedachten houdt, dan voorkom je financiële verrassingen achteraf.

Heb jij al gebruik gemaakt van de lage hypotheekrente?

Wil je meer lezen?

1 gedachte over “Je hypotheek oversluiten? Dit zijn de fiscale gevolgen”

  1. Jazeker. Wij kochten 2 jaar geleden een huis met een gemiddelde rente van 2.9%. We hebben de hypotheek nu overgesloten bij een andere hypotheekverstrekker voor gemiddelde rente van 1.6% én verhoogden de hypotheek met een bouwdepot, zodat we het huis naar onze wensen kunnen verbouwen. Zijn nu maandelijks amper iets meer kwijt aan vaste lasten en kunnen de komende 30 jaar in een huis naar onze wensen/ideeën wonen!

    Beantwoorden

Laat hier je reactie achter

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

%d bloggers liken dit: