Niet alleen je woning heeft onderhoud nodig. Ook je hypotheek kan wel wat aandacht gebruiken. Natuurlijk niet zo vaak als het schilderen van de kozijnen. Er zijn verschillende financieel- en hypotheekadviseurs die een soort onderhoudscontractje voor je hypotheek aanbieden. Maar het is net als bij je eigen huis: een deel van het hypotheekonderhoud is makkelijk zelf te doen. Waar moet je allemaal rekening mee houden?
Even de bijsluiter: Dit artikel geeft geen hypotheekadvies. Ik bespreek een aantal aspecten die met je hypotheek te maken hebben en die kunnen leiden tot kostenbesparingen. Win vooral financieel advies in wanneer je daar behoefte aan hebt. Bij het oversluiten van een hypotheek is dit tegenwoordig zelfs verplicht. De wetgeving en diverse regelingen rond hypotheken is nogal veranderd de laatste jaren. Toch is een deel van het hypotheekonderhoud prima zelf te doen.
De risico-opslag
Dit is een van de gemakkelijkste manieren om te besparen op je hypotheekkosten. Bij iedere hypotheek die nieuw wordt afgesloten wordt een risico-opslag berekend. Dit is een percentage dat bovenop de hypotheekrente komt. Hoe hoger het risico voor de hypotheek verstrekker, hoe hoger de opslag.
Het risico wordt onder andere bepaald door de verhouding tussen de waarde van de woning en de hoogte van de hypotheek. Tegenwoordig mag tot maximaal 100% van de koopsom worden geleend: de Loan To Value (LTV) is in dat geval 100%. Wanneer je woning in waarde stijgt dan daalt het risico voor de bank. De LTV daalt dan ook en daarmee daalt de risico-opslag. Dit gaat alleen niet automatisch. Je dient als eigenaar aan te tonen dat je woning meer waard is geworden. Gelukkig gaat dit steeds gemakkelijker. Banken nemen ook genoegen met een kopie van de WOZ beschikking. De risico-klassen verschillen per bank en zijn vaak te vinden op de site van je bank of hypotheekverstrekker.
Dit onderhoud levert vaak maar een paar tientjes per maand op. Maar je hoeft er ook niet veel voor te doen.
Aflossen…en weer lenen
Wanneer je onderhoud uitvoert moet je soms creatief zijn. Dat kan ook bij hypotheekonderhoud. Iedere hypotheek mag je jaarlijks gedeeltelijk boetevrij aflossen. Meestal is dat 10% maar sommige banken hanteren een ruimer percentage tot 20%. Wanneer je zo’n deel hebt afgelost, dan dalen je rentekosten (want: minder hypotheek). Bij veel banken bestaat de mogelijkheid om het afgeloste deel weer op te nemen. Wanneer je het afgeloste deel opneemt, dan gebeurt dit tegen het actuele rentepercentage. Op die manier kan met enige creativiteit een deel van de hypotheek van een lager rentepercentage worden voorzien. Voor dit trucje is wel wat spaargeld nodig dat je een korte periode moet kunnen missen.
Verder zijn er nog wat voorwaarden aan verbonden. Zo moet het bedrag uiterlijk in het jaar nadat je hebt afgelost, weer worden opgenomen. Laat je even adviseren voordat je hiermee aan de slag gaat.
Rentemiddelen
Een iets ingrijpender manier van onderhoud aan je hypotheek is de keuze voor rentemiddelen. Niet iedere bank biedt overigens deze mogelijkheid. Bij rentemiddelen koop je de lopende rentevaste periode af en onderhandel je over een nieuwe, langere rentevaste periode. De inkomsten die de bank door de lagere rente misloopt, worden gecompenseerd doordat er boeterente wordt berekend. De boete betaal je niet in een keer maar wordt verrekend in de vorm van een opslag die bovenop de nieuwe hypotheekrente komt.
Meestal is rentemiddelen niet voordelig en levert oversluiten een grotere besparing op. Het voordeel van rentemiddelen is wel dat je hypotheek bij dezelfde bank blijft. Je hoeft dus niet opnieuw naar de notaris e.d.
Oversluiten
Het is in de vorige alinea al aangegeven, maar oversluiten is de manier om je hypotheeklasten te verlagen. Het behoort wel tot het ‘groot onderhoud’ aan je hypotheek, want er komt wel het een en ander bij kijken. Financieel advies inwinnen, taxatie van je woning en naar de notaris. Hou er rekening mee dat je huidige bank een boeterente in rekening brengt. Tenzij je aan het einde van de rentevaste periode bent gekomen. De eventuele boeterente is vooraf kosteloos op te vragen bij je huidige geldverstrekker. Wil je een keer laten uitrekenen of oversluiten zinvol is, kijk dan even op deze site.
Overweeg ook de mogelijkheid om bij oversluiten van hypotheekvorm te veranderen. Misschien heb je in het verleden gekozen voor een spaarhypotheek met bijbehorende verzekering. Dat kan relatief duur uitpakken. Kijk hier eens naar de verschillende hypotheekvormen. Het kan financieel erg voordelig zijn om hypotheek en levensverzekering los te koppelen van elkaar.
De levensverzekering
De markt voor levensverzekeringen is de afgelopen jaren sterk veranderd. Een aantal jaren geleden berichtte De Nederlandsche Bank dat de levensverzekeraars het financieel moeilijk hebben. Consumenten kiezen voor andere producten. Wanneer je kiest voor wat groot onderhoud aan je hypotheek vergeet dan niet om ook naar je verzekering te kijken.
Heb jij nog tips voor hypotheekonderhoud?
Meer lezen?
Lees berichten (4)
nee is pas 3 jr oud, annuitair dus geen bijzonderheden, valt weinig onderhoud aan te plegen, behalve gewoon blijven aflossen
Spaarhypotheken voordeliger is maar de vraag meestal is er een ORV gekoppeld.
De banken cq verzekeraars hebben dit zodanig ingewikkeld gemaakt dat ze het zelf haast niet meer weten.
Kijk bv de laatste aflevering van Radar maar even terug waarbij de “voordelen” van bonusparticipaties werden uitgelegd.
Idd als alles goed gaat is het goedkoper maar als je onverhoopt komt te overlijden heb je toch een probleem.
Terecht dat je er naar moet kijken, sterker nog eigenlijk vind ik het een plicht van de hypotheekverstrekkers je op deze risicos te wijzen.
Nogmaals dit betreft de zgn spaarhypotheken.
Bankspaarhypotheken zijn idd goedkoper.
Meestal is een ORV er los bij afgesloten en verpand aan de hypotheek.
In dit geval kan je zelf besluiten wat je met de ORV wilt doen.
Opm: de meeste banken en de NHG eisen een ORV indien de hypotheek meer dan 80% van de woningwaarde is.
Volgens mij mag je trouwens een spaarhypotheek nog steeds overzetten naar een bankspaarproduct.
Dit lijkt me te vallen in het kopje “groot onderhoud” maar ik zou dit zeker onderzoeken (alleen ik heb al een Bankspaarhypotheek).
Gr John
Ik twijfel zeer of je aflossen en weer opnemen zo maar wekr. Fiscus ziet het in ieder geval als aflossen en dus niet meer aftrekbaar. Spaarhypotheek is bijna altijd gunstiger dan een annuitaire hypotheek of lineiare hypotheek. Rente middelen is meestal prut, want vaak heb je nog annvullende beperkende maatregelen. Bij verkoop woning alsnog een boeterente o.i.d. Oversluiten kan lonen afhankelijk van de situatie. Mijn advies is als je nog allemaal oude overgangsvoorwaarden hebt dus hypotheek van voor 2013 laat je heel goed informeren door een echte specialist. Goedkoop zou anders wel eens duurkoop kunnen zijn.
Zolang je aan de voorwaarden voldoet, mag je aflossen en weer opnemen. In ieder geval vanuit fiscaal oogpunt. In het artikel verwijs ik via een link naar een publicatie van de Staatscourant. Daarin wordt aangegeven dat de mogelijkheid tot renteaftrek blijft bestaan, zolang er maar binnen een kalenderjaar weer wordt opgenomen.
Vaak zijn de hypotheekvormen van voor 2013 inderdaad duidelijk gunstiger in hun voorwaarden dan de nieuwe hypotheken.