Hoe overspannen is de woningmarkt?

Aan het eind van deze maand worden weer nieuwe cijfers gepubliceerd over de prijsontwikkeling in de woningmarkt. We zijn er inmiddels aan gewend geraakt dat er keer op keer nieuwe records worden gemeld. Veel huizenbezitters kijken tevreden naar een stijging van hun overwaarde, of zijn blij dat hun woning niet meer onder water staat. Voor woningzoekenden is het minder goed nieuws. De prijzen stijgen niet alleen, maar er komen ook steeds minder woningen op de markt. Er lijkt nog geen einde aan de prijsstijgingen te komen. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de lage rente. Rennen we nu met z’n allen naar een volgende crisis, of valt het wel mee?

De prijsontwikkeling

Woningen worden sinds eind 2013 weer meer waard (bron: NVM). De prijzen ontwikkelen zich wel onregelmatig; de grote uitschieters zijn te vinden in de grote steden, met Amsterdam in de buitencategorie. Buiten de randstad gaat de prijsontwikkeling minder snel. Dit jaar wordt een gemiddelde prijsstijging van 6-8% verwacht en daarmee komen de huizenprijzen weer boven het prijspeil van 2008 uit. Toch is het verlies daarmee nog niet helemaal goedgemaakt. Er is in de afgelopen 10 jaar, weliswaar beperkt, sprake van inflatie. De reële prijsontwikkeling blijft dus nog achter ten opzichte van de top uit 2008. Volgens het economisch bureau van de ING liggen de huizenprijzen in 2018 nog altijd 10% lager. Dat is een van de redenen waarom de huizenprijzen dit jaar en ook in 2019 nog zullen blijven stijgen.

De rente

Die staat historisch laag: 1,1% variabele rente en vanaf 1,7% staat de rente 10 jaar vast. Deze lage rente zorgt er ook mede voor dat de huizenprijzen kunnen stijgen. Hoewel niemand in de toekomst kan kijken, is het niet de verwachting dat de rente op korte termijn sterk zal stijgen. Nu de ECB heeft aangekondigd dat zij vanaf eind 2018 stoppen met het opkopen van obligaties (lees: zij pompen niet langer miljarden euro’s per maand in de economie), zal dit naar verwachting niet leiden tot een snelle, sterke stijging van de (hypotheek)rente. Een sterke stijging van de rentes leidt direct tot problemen in de zuidelijke Europese landen. Geld zal dus nog wel een tijdje goedkoop blijven.

Het is wel verstandig om voor wat langere tijd de rente vast te zetten, want veel lager kan de rente niet worden.

De lage rente heeft een positief effect op de prijzen op de woningmarkt. Een sterke stijging van de rente leidt snel tot problemen en zal daarom worden voorkomen.

Hypotheekvormen

Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek moet verplicht worden afgelost. Tenminste, zolang je aanspraak wil maken op hypotheekrenteaftrek. Verder mag er minder worden geleend dan 10 jaar geleden. Je kunt tot 100% van de woningwaarde financieren; de overige kosten moeten zelf worden betaald.

Wanneer een huishouden met een gemiddeld inkomen een gemiddelde woning koopt, dan is het zo’n 22% van het besteedbaar inkomen aan woonlasten kwijt. Dat is niet bijzonder hoog. De hogere hypotheken blijven betaalbaar door de (beperkt) gestegen inkomens, maar voornamelijk door de historisch lage rente.

Ten opzichte van de situatie uit 2008 is er hier wel wat veranderd. De vaste lasten bestaan nu ook voor een deel uit aflossing van de hypotheek. En het duurdere huis blijft betaalbaar, zolang de rente laag blijft en je de hypotheek niet hoeft over te sluiten.

De beperking van de maximale hypotheek zou een dempend effect op de prijsontwikkeling moeten hebben. Verder moet de verplichte aflossing voorkomen dat huizen weer onder water komen te staan.

Wat gaat de woningmarkt doen?

De woningmarkt blijft uiteindelijk gewoon een kwestie van vraag en aanbod. Daarin is momenteel duidelijk sprake van een achterblijvend aanbod. Er wordt niet voldoende gebouwd om aan de vraag te kunnen voldoen. Naar verwachting zou er in 2020 een tekort van 200.000 woningen kunnen ontstaan. Dat drijft de woningprijzen natuurlijk verder op.

Verder zorgen de lage rente en de huidige economische groei, waardoor de lonen stijgen, voor stijgende woningprijzen. Dit lijkt ook in de komende jaren nog wel even aan te houden.

Hoewel er in sommige delen van het land, zoals de grote steden, soms sprake is van een overspannen woningmarkt, lijken de cijfers er nog niet op te wijzen dat een grote correctie van woningprijzen op korte termijn valt te verwachten. Een toekomstige daling van de huizenprijzen, zou ook tot minder problemen moeten leiden, nu nieuwe huiseigenaren verplicht aflossen.

Toch maar gewoon instappen en meedoen dus..

Meer lezen?

• De aflossingsvrije hypotheek – Echt riskant?
• Je huis verkopen: zelf doen, of via de makelaar?
• Wat kost het leven in de tropen?