De op hol geslagen woningmarkt kent heel wat problemen en verliezers. Maar wie een eigen huis heeft, maakt op papier enorme winst. De Rabobank verwacht dat de huizen in twee jaar tijd nog zo’n 28 procent in waarde stijgen. Het eind van de prijsstijgingen is dus nog niet in zicht en het levert bij verkoop een steeds hogere overwaarde op.
Stel: je hebt je huis verkocht. Op welke manieren zou je de overwaarde dan kunnen gebruiken? Hier volgen een paar opties.
Wat is overwaarde eigenlijk?
Overwaarde ontstaat zodra je huis meer waard wordt dan de hypotheek die er op rust. Dat kan door de prijsstijgingen in de woningmarkt worden veroorzaakt, of doordat je een deel van je hypotheek hebt afgelost. De overwaarde is papieren winst zolang je je huis niet verkoopt, of je hypotheek niet verhoogd.
Overwaarde is belastingvrij; dat betekent dat je bij de verkoop van je huis geen extra belasting betaalt over dit geld. Er gelden voor de overwaarde nog wel andere fiscale regels. Daarover nu wat meer.
Optie 1: huis verkocht en opnieuw kopen
Veel huiseigenaren verkopen hun woning om vervolgens een ander huis te kopen. Dit zijn de doorstromers in de woningmarkt. De sterk gestegen huizenprijzen zorgen er voor dat hun portemonnee goed gevuld is. En de overwaarde wordt gebruikt bij de aankoop van de volgende woning. Wanneer je de volledige overwaarde gebruikt voor het kopen van je nieuwe huis, dan blijft de hypotheekrente volledig fiscaal aftrekbaar. Je mag eventueel een deel van de overwaarde gebruiken om je de woning te verbouwen of te verbeteren. Maar er zijn ook andere mogelijkheden met de overwaarde.
Opnieuw kopen en de overwaarde anders gebruiken
Oudere doorstromers overwegen deze optie misschien. Zij hebben vaak een woning die volledig is afgelost, of hebben zoveel overwaarde dat een kleinere woning in principe zonder hypotheek kan worden gekocht. Is het is zo’n geval verstandig om de hele overwaarde in te zetten voor de aankoop van een andere woning?
Je mag (een deel van) de overwaarde ook anders gebruiken. Je verliest over dat deel alleen je recht op hypotheekrenteaftrek. Aan de andere kant is het een heel voordelige manier om geld te lenen.
Let wel op: laat je goed adviseren. Kijk of je ook op lange termijn de hypotheeklasten kunt blijven betalen. Laat dus uitrekenen of je na je pensioen, of met een AOW-uitkering financieel niet in de problemen komt. Het is belangrijk om hier een goede afweging in te maken. Je hebt als gepensioneerde niet veel mogelijkheden om je inkomen nog fors te verhogen. Een beter betaalde baan zoeken of wat meer gaan werken is er niet meer bij.
Maar wanneer je het goed hebt uitgerekend dan kan het ‘opeten’ van een deel van je overwaarde een heel voordelige manier zijn om geld te lenen. Het is vaak voordeliger dan de zogenaamde ‘opeet-hypotheken’ die banken verstrekken.
Een rekenvoorbeeld:
De oude woning wordt verkocht en de overwaarde bedraagt €300.000,-
Het nieuwe appartement kost €280.000,- k.k.
In principe kunnen de eigenaren dus hypotheekvrij verhuizen. Maar zij kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek van €100.000,- De maandlasten bedragen dan €79,17 bruto netto*. Omdat er geen recht is op hypotheekrenteaftrek zijn de netto hypotheeklasten gelijk aan de bruto lasten.
* (uitgaande van de actuele rente van 0,95% met een rentevaste periode van 10 jaar)
Het levert de volgende situatie op:
Het nieuwe appartement heeft een hypotheek ter grootte van 30% van de waarde van de woning, met een maandlast van €79,17.
Verder staat er €100.000,- belastingvrij klaar op de spaarrekening. En dat is een bedrag wat veel huishoudens niet zomaar bij elkaar weten te sparen.
Optie 2: huis verkocht en huren
Maar er is nog een andere mogelijkheid. Je hebt je huis verkocht en besluit te gaan huren. Een eigen huis vraagt om regelmatig onderhoud en bij een huurwoning wordt dit voor je geregeld. Het is waar dat huren in de praktijk (veel) duurder is, maar ook hier kan de overwaarde een handje helpen. Zo kan een deel van de overwaarde worden gebruikt om de huurlasten te financieren. Het is eigenlijk een andere vorm van je huis ‘opeten.’
Voor veel huiseigenaren is het idee misschien even wennen. Je verhuist naar een huurwoning om vervolgens een deel van je huur uit je overwaarde te betalen. Maar het grote voordeel van deze keuze is dat de volledige overwaarde beschikbaar blijft. Een kleinere woning kopen levert veel minder vrij besteedbare overwaarde op (zoals uit het bovenstaande rekenvoorbeeld blijkt). Hoe zou je de overwaarde kunnen gebruiken nadat je huis verkocht is?
Sparen of beleggen?
Degenen die als kopers uit de woningmarkt stappen en gaan huren, doen dat op een moment waarin de prijzen extreem hoog zijn. Er is dus grote kans op een hoge overwaarde. En dan wordt het al snel de vraag waar je dat geld in deze tijd van negatieve spaarrente moet laten.
Er zijn een paar opties, maar hou er rekening mee dat er in deze tijd geen rendement zonder risico meer bestaat. Een jaar of 15 geleden waren er nog wel termijndeposito’s te openen met een lange looptijd en een rente van 5 tot 7%, maar die tijd is echt voorbij. Geld op een spaarrekening kost geld, ook bij een bescheiden spaarrente. Alleen de inflatie bedraagt momenteel al zo’n twee procent.
Om het verlies zoveel mogelijk te beperken zou je kunnen kiezen voor een spaardeposito bij een bank binnen Europa. Banken binnen de monetaire unie hebben allemaal een depositogarantiestelsel waarmee je spaargeld tot €100.000,- veilig is. Op dit moment kan er een deposito worden afgesloten met een jaarlijkse rente van 1,5%. Dat is nog altijd beter dan de 0,0% die sommige Nederlandse banken hanteren… Deze deposito’s zijn onder andere af te sluiten bij Raisin. Wil je meer weten over deze buitenlandse deposito’s? Lees dan dit artikel.
Beleggen is een andere optie. Maar ik zou op dit moment niet weten of het zo verstandig is om je overwaarde nu volledig in aandelen te stoppen. Het is waar dat de beurs het ene na het andere record breekt, maar dat gaat momenteel in een onhoudbaar tempo. Een correctie valt binnenkort wel te verwachten. Beleggen kan natuurlijk ook in obligaties. Minder risico, maar met een lager rendement.
Ook beleggen vraagt om een goede afweging van je persoonlijke situatie, net als het opnemen van je overwaarde. Wil je meer weten over het juiste moment om met beleggen te starten? Lees dan dit artikel.
Kopen en verhuren?
De laatste manier om je overwaarde in te zetten nadat je huis verkocht is: gebruik het geld om een ander huis te kopen en verhuur dit. Je wint daarmee niet de populariteitsprijs, want de kleine belegger die een pandje voor de verhuur koopt krijgt momenteel de schuld van de huizencrisis. Dat is natuurlijk een beetje flauwekul.
Kopen om te verhuren kan een rendabele manier zijn om je overwaarde te gebruiken en een passief inkomen te genereren.
Heb jij plannen om je overwaarde te benutten?
Wil je meer lezen?