Inmiddels wonen we alweer 10 jaar in onze 13-onder-1-kapwoning. Bij de koop hebben we gekozen voor een geheel nieuwe hypotheek, die uit een paar leningdelen is opgebouwd. Een deel van de hypotheek is aflossingsvrij en er is een deel bankspaarhypotheek. Verder hebben we de verschillende leningdelen ook verschillende rentevaste perioden gegeven. De helft van de hypotheek is toe aan een nieuwe rentevaste periode, waaronder het bankspaardeel. Nu ben ik op zich tevreden met onze huidige hypotheekverstrekker, maar de hypotheek oversluiten lijkt nog meer keuzemogelijkheden op te leveren. Inmiddels hebben we één keuze wel gemaakt: de bankspaarhypotheek gaat eruit.
Bankspaarhypotheek
Het is echt een geweldig product, die bankspaarhypotheek. Die hoort wat mij betreft thuis in het rijtje van annuïtaire en lineaire hypotheken. Het is een simpel product, met weinig risico en een gegarandeerde aflossing aan het eind van de looptijd. Het grote voordeel is ook nog dat je tijdens de looptijd recht houdt op de maximale hypotheekrenteaftrek (HRA). Je lost pas aan het eind van de looptijd in een keer volledig af. Het is echt jammer dat nieuwe woningeigenaren niet meer voor dit product kunnen kiezen. Hoewel ik denk dat er in de huidige marktomstandigheden weinig bankspaarhypotheken afgesloten zouden worden, ook al zou die mogelijkheid er nog bestaan. Er is namelijk een belangrijk nadeel aan deze hypotheekvorm.
Bij banksparen is de rente over het gespaarde bedrag gelijk aan de hypotheekrente. En dat is gunstig zolang er sprake is van een beetje fatsoenlijk rentetarief. Wij hebben de afgelopen jaren genoten van een vrij hoge hypotheekrente van 5,9%. De rente is aftrekbaar en dit tarief zorgde ervoor dat de inleg in de spaarpolis niet al te hoog was. In het nieuwe voorstel van de bank, zakt de rente naar 1,75%. De inleg voor het banksparen wordt dan zo hoog dat alle voordeel van de veel lagere rente bijna volledig verdampt.
De huidige marktrente zorgt er voor dat deze geweldige hypotheekvorm ook bij ons gaat verdwijnen. We gaan over op volledig aflossingsvrij.
Rentevaste perioden
Bij het afsluiten van de hypotheek hebben we gekozen voor verschillende rentevaste perioden. Een deel staat vast voor 10 jaar, een deel voor 2 jaar en een deel variabel.
Iedere keer wanneer we de rentevaste periode voor een leningdeel aanpassen, of de hypotheek oversluiten krijgen we hetzelfde advies: zet maar zolang mogelijk vast. Want: de rente heeft nog nooit zo laag gestaan. We hebben nu 22 jaar een eigen huis en de rente die we betalen is van 7,5% gedaald naar 2,2% nu (voor de leningdelen die nog niet vrijvallen). Waarom zou het nu ineens anders zijn? Omdat de rente het nulpunt nadert? Dat is in Denemarken in ieder geval geen reden geweest om de rente te verhogen.
Een reden om nu wel voor wat langere rentevaste perioden te kiezen is dat het rentevoordeel voor korte looptijden bijna niet meer bestaat. Het verschil tussen een rentevaste periode van 5 jaar of 10 jaar is ongeveer 0,15%.
Een reden om juist níet voor een langere rentevaste periode te kiezen is dat je sneller in de gelegenheid bent om zonder kosten voor een nog lagere rente te kiezen.
Het is net beleggen: zekerheid kost geld. Ik verwacht zelf dat de rente nog heel lang heel laag zal blijven en op de korte termijn zelfs nog verder zal dalen. Ik ben geen econoom, maar het goede nieuws is dat economen het zelf ook niet meer weten. Het is (financieel) een beetje een gekke tijd. Waarschijnlijk kies ik weer voor een combinatie van een korte en lange looptijd.
Hypotheek oversluiten?
Omdat de bankspaarhypotheek eruit gaat, waren we van plan om de hele hypotheek over te sluiten. Dat levert wel wat extra kosten op. Een taxatie is verplicht en je moet ook langs de notaris voor een nieuwe hypotheekakte. Verder is het advies van een hypotheekadviseur verplicht. Je hebt al snel een paar duizend euro aan kosten. Gelukkig zijn deze kosten nog steeds fiscaal aftrekbaar.
Na een paar oriënterende gesprekken met hypotheekadviseurs, ben ik een beetje gaan twijfelen. We zijn erg tevreden over onze hypotheekverstrekker en zij bieden de mogelijkheid om leningvormen om te zetten binnen de bestaande hypotheekakte. Wanneer we dan ook nog kiezen voor een andere hypotheeksoort dan komen de rentetarieven zelfs in de buurt van de laagste rentes in de markt.
Het grote voordeel wanneer we niet de hele hypotheek oversluiten, is dat we geen kosten maken voor de taxatie en notaris. Een financieel advies is wel verplicht, dus daar gaan we binnenkort maar mee beginnen.
Zou jij blijven banksparen? Of kiezen voor een lange rentevaste periode?
Meer lezen?
Wij hebben toen we 7 jaar geleden een woning lieten bouwen ook voor twee gelijke hypotheekdelen gekozen: bankspaar voor 10 jaar vast tegen 4.8% rente en aflossingsvrij voor 1 jaar vast tegen 3.2% rente. Het aflossingsvrije deel is inmiddels door dalende rente, een lagere LTV en ‘duurzaamheidskorting’ gezakt naar 1.3% rente.
Als je het risico kan dragen zou ik altijd voor een gedeelte de kortste vaste renteperiode kiezen, aangezien dat op middellange termijn meestal goedkoper is. Niet dat ik de markt kan voorspellen, maar met een negatieve marktrente van -0.5%, een gulle centrale bank en het feit dat we laat in een economische cyclus zitten (rentes gaan omlaag in recessies), zie ik geen reden om opeens voor langere tijd vast te zetten.
Kun je ook niet bij enkele aanbieders kiezen voor execution only zonder advies? Heb je dat ook onderzocht?
Ook al uitgezocht. Execution only is er alleen voor de eenvoudige ‘gevallen’ zoals annuïteiten of lineaire hypotheken. Wanneer je iets met banksparen wilt, of er van af wilt dan is financieel advies verplicht.
Wij lossen het probleem op door op de einddatum van de rentevastperiode het hele bedrag gespaard te hebben. Niets overspuiten of over naar een andere hypotheekvorm, maar hypotheek vrij.