Woningen lijken ieder kwartaal duurder te worden. Een onderzoekje van het CBS wees uit dat de huizenprijzen sinds 2013 met 91% zijn gestegen! En hoewel de prijzen volgens de laatste berichten minder snel stijgen, maakt dat woningen nog niet betaalbaar. Zijn er simpele manieren om in te grijpen op de woningmarkt en huizen weer betaalbaar te maken?
Meerdere oorzaken
Praten over de woningmarkt lijkt wel een beetje een nationale volkssport. Wanneer je wat googelt dan buitelen de nieuwsberichten over elkaar heen. Iedere maand valt er wel wat te melden over de hypotheekrente, huizenprijzen, nieuwe fiscale plannen of de woningmarkt in het algemeen. En in de berichtgeving wordt de laatste jaren gezocht naar een veroorzaker voor de exploderende prijzen. Meestal krijgt één onderwerp dan alle aandacht: ‘er wordt te weinig gebouwd’ of ‘de lage hypotheekrente is de oorzaak.’ Maar de woningmarkt is ingewikkeld. En er zijn dan ook meerdere oorzaken voor de hoge prijzen. Een kort overzichtje (met dank aan dit rapport van het CBS).
Te weinig gebouwd
Het is maar hoe je het bekijkt. Het is duidelijk dat er te weinig corporatiewoningen zijn gebouwd. Ook is er een tekort aan middelgrote woningen. Maar er zijn wel voldoende grote, duurdere woningen gebouwd. Er lijkt daarom sprake te zijn van een situatie waarbij vraag en aanbod niet op elkaar zijn afgestemd.
Te weinig te koop
Wanneer je naar de cijfers kijkt, dan is dat overduidelijk het geval. Er valt voor kopers maar weinig te kiezen. Maar een simpele oorzaak is er niet. Op de woningmarkt geldt de ‘gewone’ wet van vraag en aanbod bijvoorbeeld niet. Normaalgesproken leidt een toenemende vraag tot meer aanbod. Maar in de woningmarkt leidt krapte tot de situatie dat potentiële verkopers zelf eerst gaan kopen, voordat zij hun eigen huis te koop zetten. Het aanbod loopt dus achter de vraag aan.
Daarnaast is er nog een andere factor die het aanbod beïnvloed. De overheid stimuleert ouderen om langer zelfstandig te wonen. Dat lukt: het leidt tot minder verzorgingstehuizen én minder te koop aangeboden woningen. Ouderen wonen langer in hun eigen huis en verhuizen pas in een latere fase van hun leven naar een tehuis waarin zorg wordt aangeboden.
Geld is goedkoop
Een belangrijk bijkomend probleem voor de woningmarkt is dat geld nogal goedkoop is geworden. Onderstaande grafiek geeft dit goed weer.
Een jaar of 25 geleden kochten wij onze eerste stapel bakstenen (in de vorm van een appartement). Destijds kregen we het advies om de rente zo lang mogelijk vast te zetten omdat deze historisch laag zou staan. We sloten een hypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar voor 7%. En de jaren daarna daalde de rente vrolijk verder…
Natuurlijk is de rente in de afgelopen maanden stevig gestegen, maar dat moeten we wel in het juiste perspectief blijven bezien. Vorig jaar kostte het lenen van geld helemaal niets (1% voor 10 jaar vast) en nu kost het bijna niets (2% voor 10 jaar vast).
De echte woonlasten worden veroorzaakt door de aflosplicht. Het betekent in de woningmarkt op dit moment dat het grootste deel van de maandelijkse hypotheeklasten bestaat uit het aflossen van de lening en niet uit het betalen van de rente.
De stijging van de rente veroorzaakt wel dat de grenzen van de prijsstijgingen nog sneller in zicht komen.
Niet onbelangrijk: de lage rente heeft er ook voor gezorgd dat beleggers zich op de woningmarkt hebben gemeld. Sparen levert niets meer op en beleggen in vastgoed is een vrij risicoloos alternatief gebleken. En daar hebben vooral de starters op de woningmarkt weer last van.
We kunnen meer lenen
Een andere oorzaak van de sterk gestegen huizenprijzen is dat huishoudens in de afgelopen jaren meer konden besteden aan woonlasten. Aan de ene kant is het inkomen van veel huishoudens gestegen als gevolg van de toegenomen welvaart. En aan de andere kant mag het tweede inkomen ook voor een groter deel worden meegeteld bij het afsluiten van een hypotheek.
Oplossingen voor de woningmarkt?
De woningmarkt krijgt al een tijdje de aandacht die het verdient. Het is natuurlijk erg ongezond wanneer jongeren/starters financieel niet meer in staat zijn om een eigen huis te kopen. Het meebrengen van eigen geld is inmiddels gebruikelijk, maar er valt niet op te sparen tegen prijsstijgingen van 20% per jaar. Aan initiatieven ontbreekt het niet.
Het probleem is alleen dat er geen simpele oplossingen bestaan.
Zo is in 2017 de ‘jubelton’ ingevoerd. Voor degenen die geen rijke familie hebben: vanaf dat jaar mogen belastingbetalers (onder voorwaarden) belastingvrij maximaal €100.000,- ontvangen voor de aankoop van een woning.
Sympathiek idee. En de regeling is vooral door rijke ouders gebruikt om hun kroost op weg te helpen op de woningmarkt. Gevolg: nog sterker stijgende huizenprijzen. Want in de praktijk bleken ‘rijke’ starters hogere biedingen uit te brengen of op duurdere woningen te bieden, in plaats van te kiezen voor lagere schulden (gek hè?)
1 januari 2024 komt er dan ook vermoedelijk een eind aan dit financiële feestje. Wat zou dan wel kunnen werken?
Vorige week verscheen er een nieuw idee in het nieuws.
Er is een gemeente die een woonfonds heeft opgericht en daarmee starters gaat helpen bij de aankoop van hun eerste woning. Het idee? De gemeente koopt de grond onder de woning, die gemiddeld 1/3 van de vraagprijs van de woning bedraagt. Starters betalen dan een aangepaste, lagere rente over dit deel. Bij verkoop van de woning moet dan wel een derde van de verkoopprijs worden afgedragen aan de gemeente.
Gaat dit werken? Het is in ieder geval een creatieve oplossing die misschien niet meteen voor een prijsopdrijvend effect zal zorgen.
De ingewikkelde Nederlandse woningmarkt is niet met eenvoudige trucjes vlot te trekken. Er zal uiteindelijk (ook) gewoon wat meer gebouwd moeten worden.
Wil je meer lezen?