Paniek in de tent bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM): bijna 80.000 man moet straks zijn of haar huis uit. De reden? Rond 2035 loopt een groot aantal aflossingsvrije hypotheken af en een deel van de huiseigenaren heeft dan niet voldoende inkomen om de hypotheeklasten te dragen. Is er sprake van paniekvoetbal, of heeft de AFM een punt? En wat zou je kunnen doen wanneer jij straks problemen met je aflossingsvrije hypotheek verwacht?
Het onderzoek van de AFM
Misschien heb je er al iets over gelezen of gehoord, maar de AFM onderzocht de financiële kwetsbaarheid van huishoudens met een aflossingsvrije hypotheek. Deze hypotheekvorm mag niet meer worden afgesloten in de oude vorm (volledig aflossingsvrij). Maar er zijn nog steeds zo’n 3 miljoen huishoudens die aflossingsvrij wonen. Van deze groep verwacht de AFM dat een groep van 78.000 eigenaren aan het eind van de looptijd in de problemen kan komen.
De kern van het probleem is dat deze groep tegen die tijd te weinig inkomen heeft om de hypotheek opnieuw te financieren. Zij geven aan dat het in veel gevallen gaat om huishoudens met een laag inkomen, of zelfstandigen zonder aanvullende pensioenvoorzieningen. Het hele onderzoek is hier terug te vinden.
Is de waarschuwing op zijn plaats?
Hoewel het om een relatief kleine groep gaat (2,7% van alle aflossingsvrije hypotheken), moeten we de gevolgen niet onderschatten. Deze groep zou hun huis mogelijk verplicht moeten verkopen en kleiner gaan wonen, met een mogelijke restschuld. Dat klinkt als een redelijke en simpele oplossing, maar heeft wel enorme gevolgen voor de woningmarkt wanneer zij hun huis verplicht moeten verkopen.
Op dit moment staan er in Nederland zo’n 25.000 huizen te koop. En er zijn in 2020 in totaal 154.000 woningen verkocht. Stel dat er in een korte periode (2035-2038) extra aanbod komt van grotere woningen én extra vraag naar kleinere woningen. Dan kunnen 78.000 huiseigenaren zorgen voor een serieuze verstoring van de woningmarkt. Nog los van alle persoonlijke financiële problemen. Kleinere woningen worden onbetaalbaar omdat niet aan de vraag kan worden voldaan. Dus is de waarschuwing zeker op zijn plaats.
Het onderzoek laat ook wat zaken buiten beschouwing. Zo is het vermogen van ZZP’ers en andere zelfstandigen niet volledig meegenomen. Het zou dus kunnen betekenen dat het probleem veel kleiner is dan nu in beeld wordt gebracht, omdat er binnen de onderneming vermogen wordt opgebouwd.
Je mag verwachten dat eigenaren van een aflossingsvrije hypotheek inmiddels wel wakker zijn geschud door de jarenlange bangmakerij aandacht voor dit onderwerp. Iedereen is nu wel ‘aflossingsblij’…
Welke mogelijkheden heb je om toekomstige problemen met je aflossingsvrije hypotheek te voorkomen?
Problemen met je aflossingsvrije hypotheek voorkomen
De Autoriteit Financiële Markten geeft aan het eind van het onderzoek zelf gelukkig ook een aantal suggesties. Misschien is de belangrijkste tip wel dat er nog ongeveer 15 jaar tijd is voordat het probleem zich voordoet. Dat is geen uitnodiging om rustig verder te slapen, maar om nu wat te gaan regelen.
Het kan een goed idee zijn om contact op te nemen met de hypotheekverstrekker. De AFM moedigt hen aan om samen met de klant naar maatwerkoplossingen te zoeken. Ik zou er zelf niet voor kiezen om tot 2035 te wachten en dan eens te gaan praten over een oplossing. Door nu aan te bel te trekken, heb je de mogelijkheid om in de komende 15 jaar je financiële positie te verbeteren.
Aan welke oplossingen zou je kunnen denken?
Los een deel af
Het is een oneindig verschil van mening onder huiseigenaren: ga ik mijn hypotheek aflossen, of niet. Maar voor deze groep zou het heel verstandig zijn om in ieder geval een deel af te lossen. Het is waarschijnlijk niet haalbaar om de hele hypotheek af te lossen. Wanneer je 15 jaar de tijd neemt om 30% tot 50% van je hypotheek af te lossen, dan ziet het financiële plaatje er tegen die tijd heel anders uit. Bovendien bestaat er nu nog recht op hypotheekrenteaftrek.
Aflossen kan op verschillende manieren: rechtstreeks, of door een deel van je hypotheek over te sluiten naar een annuïteiten hypotheek. Bij een lineaire hypotheek betaal je uiteindelijk minder rente aan de bank, maar de maandelijkse kosten zijn hoger en dat lijkt in dit geval niet zo’n slimme keuze. Dat geldt ook voor beleggen. Deze groep huizenbezitters moet een deel van de hypotheekschuld kwijt, dus de risico’s van beleggen lijken dan minder op zijn plaats.
Los je duurste schuld eerst af
Eigenlijk hoort deze bovenaan het actielijstje te staan. De AFM merkte op dat de groep huishoudens die in de problemen dreigt te komen, niet alleen een laag inkomen heeft maar ook nog andere schulden. Consumptief krediet dat we kennen als persoonlijke lening of doorlopend krediet zijn dure schulden met hoge rentes. Los deze dan ook als eerste af en gebruik de vrijgekomen financiën om je hypotheek verder aan te pakken.
Ga goedkoper wonen
Wanneer nu al duidelijk wordt dat het aflossen van de hypotheek geen oplossing vormt, dan kan verhuizen dat wel zijn. En dat betekent waarschijnlijk niet dat je nu al de dozen moet inpakken. Maar ook in dit geval geldt dat het onhandig is om te wachten totdat iedereen in 2035 op zoek is naar hetzelfde voordelige huis.
Het is waar dat de huizenprijzen op dit moment heel hoog zijn, maar dat geldt ook voor het huis waar je nu in woont. De hoogte van de huizenprijs is eigenlijk maar op twee momenten echt interessant: bij aankoop van je eerste huis en bij verkoop van je laatste huis. Bij alle stappen die je als doorstromer maakt, is de prijs minder interessant.
Vormt aflossen geen oplossing, denk dan na over een verhuisplan op termijn. En maak slim gebruik van de tijd die er nog is.
Welke oplossingen zou jij nog kunnen bedenken?
Wil je meer lezen?