De Nederlandsche Bank publiceerde recent een rapport met de resultaten van hun onderzoek naar woningtaxaties. De korte versie van de conclusie uit het rapport luidt dat de kwaliteit en onafhankelijkheid van de taxateur moet verbeteren. Er zou sprake zijn van een structurele overwaardering van de woningwaarde. Maar is een volledig onafhankelijke waardebepaling wel mogelijk? De woningwaarde wordt namelijk niet alleen bepaald door de waarde van de stapel stenen en de grond, maar ook door heel andere factoren zoals de locatie en de belangstelling die er voor de woning is.
Wat is de rol van een taxateur?
Eenvoudig gezegd bepaalt de taxateur de waarde van een woning. Banken, verzekeraars of andere geldschieters hebben een inschatting nodig van de werkelijke marktwaarde van een huis. Hiermee voorkomen zij dat geld wordt uitgeleend waar onvoldoende bezit tegenover staat. Uiteraard dient een taxateur onafhankelijk zijn werk te kunnen doen.
Hoe werkt het nu?
Een taxatie is nodig bij de aankoop van een huis en soms bij het aanpassen van je hypotheek (bijlenen). De taxateur is dus een onafhankelijke partij. Het kan ook een makelaar zijn, maar nooit de aankopend of verkopend makelaar die al bij een aankoop betrokken is.
Hoewel de rol onafhankelijk is, wordt de taxateur door minimaal 5 partijen op de vingers gekeken en die 5 partijen hebben allemaal hetzelfde belang: een hoge taxatiewaarde. De verkoper wil graag voor de afgesproken prijs van zijn woning af, de koper wil het voor die prijs graag hebben (en betaalt de taxateur voor zijn werk), de (aankopend/verkopend) makelaars zijn wel toe aan wat courtage en de bank wil graag een hypotheek afsluiten! Het lijkt dan niet onlogisch om te zorgen dat de taxatiewaarde in de buurt komt van de afgesproken prijs. Maar er spelen meer factoren een rol.
Wat bepaalt de waarde van een woning?
Er zijn een aantal objectieve aspecten die mede de waarde van een huis bepalen, zoals de vierkante meters en de staat van onderhoud. Ook de voorzieningen in de omgeving van de woning hebben invloed op de waarde.
Maar de locatie speelt natuurlijk ook een grote rol in het bepalen van de waarde. De belangrijkste manier waarop een taxateur dat weegt tijdens een taxatie is door te onderzoeken wat de waarde is van vergelijkbare huizen die in de afgelopen periode zijn verkocht. En verkoopprijzen komen tot stand door de simpele wet van vraag en aanbod. Want wat maakt nu dat een huis €295.000,- of €305.000,- waard is? Dat is toch de koper? Die is bereid voor de mooie tuin of keuken net even wat extra te betalen.
Zeker in gebieden waar de vraag veel groter is dan het aanbod komt het voor dat meerdere kopers boven de vraagprijs bieden. Dan wordt het lastig uitleggen voor een taxateur dat hij de woning minder waard vindt.
En u?
Onder andere De Nederlandsche Bank, maar ook de AFM en het ministerie van Financiën hebben in de afgelopen jaren de taxateurs de gelegenheid gegeven om zelf met maatregelen te komen. Dat lijkt onvoldoende gelukt en je kunt je afvragen of dat de taxateurs te verwijten valt. Er komen nu wettelijke maatregelen die moeten zorgen dat de kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties verbetert. Ik ben benieuwd hoe dat eruit gaat zien, want met de komst van wettelijke regels veranderen de belangen nog niet. Alle partijen die bij een hypotheek- of woningtransactie betrokken zijn, hebben belang bij een hoge getaxeerde waarde.
Zou jij de huidige rol van de taxateur willen veranderen?
Wil je meer lezen?
Niet iedereen is gebaat bij een hoge taxatiewaarde. Wij kopen namelijk het huis van familie voor een ‘familie-prijsje’. Voor onze hypotheek moesten wij een taxatierapport overleggen.
We hadden de situatie aan de taxateur uitgelegd en deze vroeg direct naar wat de overeengekomen prijs was. We hebben wel het gevoel dat de taxateur zo laag mogelijk is gaan zitten qua taxatiewaarde, om zo dicht mogelijk bij de overeengekomen prijs uit te komen.
Als referentie objecten waren bijvoorbeeld geen panden meegenomen die recent nog verkocht waren. Alleen ‘oudere’ verkoopprijzen die dan gecorrigeerd zijn naar de huidige markt. De taxateur heeft uiteindelijk ook een taxatiewaarde afgegeven lager dan de referentie objecten.
Ik ben dus wel van mening dat je de taxateur kunt beïnvloeden. Het taxatierapport lag ook niet in lijn met een taxatierapport van een half jaar eerder dat destijds door de verkoper was geïnitieerd. Een taxateur taxeert in de richting van de wensen van de opdrachtgever.
En de vraag is een beetje hoe erg dat is. Zolang er door referentiepanden te gebruiken een woningwaarde worrdt bepaald waar alle partijen mee verder kunnen, is er misschien niets aan de hand. Alleen echt onafhankelijk is het allemaal niet.
Buitenlanders vinden het raar dat wijzelf taxateurs inhuren. Misschien moeten wij de taxateurs ook laten inhuren door de bank/hypotheekverstrekker zelf. Bij de bank ligt een financieel risico én de mensen die daar werken zullen in ieder geval rationeler naar de zaken kijken dan een koper zelf.
Taxateurs hebben dan in het beste geval alleen een afremmende werking op de ontwikkeling van huizenprijzen. Ze geven geen waarde, maar bepalen de marktwaarde. En die markt bestaat uit kopers die gekke dingen doen.
Een woningzoeker die financiering nodig heeft kan met wat eigen geld bijvoorbeeld €10.000 overbieden op een woning met een (op dat moment) marktwaarde van €400.000. Afgelopen jaren is dat veelvuldig gebeurd. Als er dan 2 of 3 van dat soort woningen voor €410 worden verkocht kan de volgende taxateur prima onderbouwen dat de taxatiewaarde nu zeker €410.000 is, en omdat het geen exacte wetenschap is ook wel €415.000. En zo kunnen ook de mensen zonder dat eigen geld €410.000 tot €415.000 bieden.
En dat gaat nog harder als we beleggers aan de mix toevoegen die diezelfde woning voor €430.000 aan cash kopen of woningzoekers met flink wat spaarcenten die uit eigen middelen er €30-40k bovenop gooien omdat ze dat huis willen en moeten hebben.
En nog harder als taxateurs onder druk worden gezet door de kopers en bevriende makelaren die voor hun salaris zorgen.
zoals je al aangeeft: het bepalen van de marktwaarde is nooit perfect objectief. Persoonlijk vond ik dat mijn taxateur zeer grondig te werk ging door alle recente verkopen in de regio te corrigeren naar de verkoopdatum en huiskwaliteit. Ik zou niet weten hoe je het beter zou kunnen doen.
Ik ben het met je eens. In de methodiek van waardebepaling zijn altijd subjectieve elementen aanwezig. Ben benieuwd aan welke aangekondigde wettelijke maatregelen wordt gedacht.