De woningmarkt levert al een tijdje vuurwerk op. Dachten sommige banken vorig jaar nog dat de prijsstijgingen dit jaar zouden stagneren, blijkt dat nog zeker niet het geval te zijn. Het CBS rapporteerde kortgeleden de sterkste prijsstijging in 20 jaar. De gemiddelde woning kost ruim 3,5 ton en kopers kunnen welgeteld kiezen uit twee huizen. Het leidt tot ongezonde situaties waarin woningen die via Funda te koop worden aangeboden, binnen een paar uur al niet meer te bezichtigen zijn. En het verleidt sommige makelaars om ‘creatief’ om te gaan met biedingen. Hoe is deze overspannen woningmarkt eigenlijk ontstaan? Een paar oorzaken die tot de huidige situatie hebben geleid.
Er wordt te weinig gebouwd
Om met de gemakkelijkste oorzaak te beginnen: er wordt te weinig gebouwd. Op deze overspannen woningmarkt is een tekort van 330.000 woningen. Het doel is om ieder jaar 75.000 woningen te bouwen. Maar in dat tempo duurt het nog ongeveer 10 jaar om het huidige tekort weg te werken. Momenteel wordt dit doel overigens niet gehaald.
Daarbij groeit het aantal huishoudens in Nederland. De bevolkingsgroei valt mee: in 2030 moet Nederland zo’n 18 miljoen inwoners tellen. Maar het aantal huishoudens groeit sterk. Zo komen er steeds meer eenpersoonshuishoudens bij. Tot 2030 neemt het aantal huishoudens met 550.000 toe. De tekorten worden dus groter.
Oh ja, en verder is er in Nederland nog iets met stikstof. Dat zorgt er voor dat huidige bouwplannen verder vertraging oplopen.
De vraag sluit niet aan bij het aanbod
De huizen die wel worden gebouwd zijn duur en sluiten niet aan bij een grote groep woningzoekenden. Lang niet iedereen kan zich een koopwoning van €369.000,- veroorloven. Want dat is momenteel de gemiddelde verkoopprijs in Nederland. Er is grote behoefte aan bijvoorbeeld sociale woningbouw.
Bij sociale woningbouw denken we al snel aan de meest kwetsbare groepen in onze samenleving. Maar het is ook de groep die daar boven zit, waar de tekorten groot zijn. Dit zijn de zgn. middeninkomens. Hier zijn onder andere starters op zoek naar hun eerste woning.
En verder zorgt de vergrijzing voor een snel groter wordende groep ouderen die wel kleiner willen wonen, maar geen passende woonruimte weten te vinden.
Lage rente
De lage rente speelt uiteraard ook een rol. Het maakt geld goedkoper. En dat leidt tot historisch lage hypotheekrentes. Aanvankelijk zorgde de lage rente voor een betere betaalbaarheid van woningen, maar inmiddels draagt het bij aan de overspannen woningmarkt.
Persoonlijk zie ik de rente op korte- en middellange termijn niet stijgen. De rente wordt bewust kunstmatig laag gehouden. Mocht deze serieus stijgen, dan verwacht ik dat de Zuid-Europese economieën direct in de financiële problemen komen. En die belangen zijn iets groter dan het Hollandse huizentekort.
De lage rente zorgt er ook voor dat ons spaargeld nog maar weinig oplevert. Dat draagt gek genoeg ook bij tot de overspannen woningmarkt.
De kleine belegger
Nederland is een land van spaarders. Slechts een op de zes Nederlands belegt volgens de AFM. En nu de spaarrente bij veel banken nul procent bedraagt, zijn vermogende spaarders op zoek naar meer rendement. Een deel van de spaarders of beleggers kiest voor het kopen van vastgoed om dit vervolgens te verhuren. Landelijk zou het gaan om ongeveer 5% van alle transacties en dat lijkt niet veel, maar het is wel een verdubbeling ten opzichte van een paar jaar geleden.
Banken bedienen deze markt door het aanbieden van financiële producten voor particuliere verhuurders. De NIBC Vastgoed Hypotheek is zo’n voorbeeld. Het verlaagt de inbreng van eigen geld en maakt het daarmee voor meer particulieren mogelijk om een verhuurpand te kopen.
Ik denk dat deze groep wel zorgt voor een prijsopdrijvend effect bij starterswoningen, maar ik betwijfel of deze groep beleggers ook echt zorgt voor de overspannen woningmarkt. Zij gaan zelf namelijk niet in de woning wonen; deze blijft beschikbaar voor starters. Alleen verandert de woning van koop- naar huurwoning.
Komt er een einde aan de overspannen woningmarkt?
De huidige huizencrisis lost zich niet vanzelf op. Ook eenvoudige oplossingen volstaan niet; hoewel meer bouwen natuurlijk wel helpt. Maar voor een structurele aanpak is wel wat visie en sturing nodig en niet alleen vanuit de overheid.
Er zijn allerlei initiatieven die het bouwproces versnellen en versimpelen, zoals prefab-bouwen en tiny houses waarbij veel minder bouwmateriaal nodig is. Maar ik zie dit soort oplossingen nog niet snel grootschalig worden ingezet. De oplossing ligt waarschijnlijk in een combinatie van mogelijkheden en het maken van goede afspraken.
Wil je meer lezen?
Goed artikel, dank je wel!
Wat een ook een rol speelt zijn de demografische ontwikkelingen; meer singles, meer vluchtelingen en arbeidsmigranten.
De ideologische discussie over bouwen in het groen is een belangrijke reden van vertraging van de huizenbouw.
Ook dat speelt een rol. En daarmee is de tijd van gemakkelijke oplossingen wel voorbij