Het is weer een beetje crisis op de woningmarkt. Dat was het al jaren voor woningzoekers en in het bijzonder voor starters. Maar nu verandert ook het sentiment voor de doorstromers op de woningmarkt. De gestegen rente én de hoge kosten voor nieuwbouw zorgen er voor dat de huizenprijzen onder druk staan. Het gevolg: huizen staan langer te koop, er wordt niet meer ‘standaard’ boven de vraagprijs geboden én de eerste prijsdalingen lijken een feit. Staat de woningbubbel op knappen, of is het ‘deze keer’ anders?
Prijsdalingen goedgemaakt?
Het uitbreken van de huizencrisis ligt alweer meer dan 10 jaar achter ons. In de jaren na 2008 daalden de prijzen gemiddeld met 17%. Vanaf 2013 is het sentiment voor een deel van de woningmarkt snel veranderd. De financiële crisis eindigde en het consumentenvertrouwen nam toe. Huizenkopers werden nog verder geholpen door een verder dalende hypotheekrente.
De huidige huizenprijzen liggen alweer ver boven het prijspeil van de vorige piek. Toch lijkt het einde van de prijsontwikkeling wel bereikt. De afgelopen maanden maakte het CBS melding van licht dalende huizenprijzen.
Ook buiten de Randstad is de ontwikkeling van de woningprijzen wel zichtbaar, maar zijn de prijsstijgingen veel lager.
Oorzaken van de huidige huizenprijzen
Na een prijscorrectie van 17% (in 2008) is het vrij logisch dat er een herstel van de woningprijzen volgt.
Maar er zijn nog een aantal factoren die hebben bijgedragen aan de gestegen huizenprijzen. Twee van de belangrijkste oorzaken zijn de extreem lage rente van de afgelopen jaren en de nog steeds achterblijvende bouw van nieuwe woningen. Hoe complex de Nederlandse woningmarkt ook is, het blijft in basis een eenvoudig spel van vraag en aanbod. Om met het aanbod te beginnen: er is momenteel een tekort van bijna 400.000 woningen en dit aantal neemt nog steeds jaarlijks toe.
En de rente? Die was kort geleden nog ongeveer 1% bij 1 jaar vast (met NHG-garantie). Inmiddels is de rente in korte tijd sterk opgelopen. Op dit moment betaal je 3,48% rente bij een rentevaste periode van 1 jaar en alweer 4,3% wanneer je de rente 10 jaar vastzet.
Beleggers
Een voor de Nederlandse markt relatief nieuw verschijnsel in de afgelopen jaren, was de particuliere belegger. Deze blijkt vooral aan de onderkant van de woningmarkt voor een prijsopdrijvend effect te hebben gezorgd. Dit zgn. ‘buy-to-let’ liet extra kapitaal in de woningmarkt stromen. En of dit nu goed is geweest…daarover zijn de meningen verdeeld. Het zorgde er in ieder geval voor dat woningen steeds vaker als investering werden gezien, dan als plek om te wonen. Inmiddels heeft de overheid verschillende maatregelen genomen, waardoor het verhuren van een woning veel minder aantrekkelijk is geworden. Het gevolg is een toename van te koop staande woningen die uit de verhuur komen.
Achterblijvende nieuwbouw
Aan ambitieuze plannen kan het niet liggen. De overheid presenteerde recent een plan om tot 2030 ruim 900.000 woningen te bouwen in Nederland. Maar de realiteit is dat de bouw van nieuwe woningen achterblijft bij elke planning. En de hoge kosten voor grond en grondstoffen helpt daar niet bij. Op dit moment is de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning € 498.000,-
Die prijs, gecombineerd met een hypotheekrente van bijna 5% maakt nieuwbouw voor een grote groep woningzoekers onbetaalbaar.
Nieuwe crisis op komst?
Dat weet natuurlijk niemand. Iedereen begrijpt dat prijsstijgingen niet oneindig kunnen doorgaan. Dus de huidige prijsdaling is ook wel logisch. Maar er blijft sprake van een groot woningtekort. Daarom lijkt een grote prijscorrectie zoals in 2008 niet erg voor de hand te liggen. Er staan momenteel wel steeds meer huizen te koop, maar door de gestegen hypotheekrente zijn deze woningen voor een groeiende groep niet langer betaalbaar. Het wordt een interessante tijd, waarin er geen simpele oplossingen beschikbaar zijn voor de ingewikkelde woningmarkt.
Wat verwacht jij in de komende periode van de huizenprijzen?
Meer lezen?
Lees berichten (4)
Ik heb wel eens rondgekeken naar een woning om te verhuren. Maar het is met deze hoge huizenprijzen lastig om er een fatsoenlijk rendement uit te halen. Daarnaast wil ik niet bij elk mankement gebeld te worden voor een oplossing.
Nee, ik hou het lekker bij dividendaandelen. Als het toilet stuk is op het hoofdkantoor van Coca-Cola lossen ze dat lekker zelf op. En ze betalen ook nog op tijd mijn dividend. Wat wil je nog meer?
Dividend gaat altijd van de koers van het aandeel af waardoor je je eigen geld ontvangt dus daar heb je niets aan. En als je dividend ontvangt van niet Nederlandse aandelen waarbij meer dan 15% bronheffing wordt ingehouden teer je zelfs in op je aandelen. Leve de dividend.
Goed stuk! Ik vraag het me ook af, hoe lang kan dit nog doorgaan? Huizen gaan voor de hoofdprijs weg en heel eerlijk hebben we rond gekeken. Maar goed, je moet terug kopen en dan zit je (voor mijn gevoel) weer met een tophypotheek. Ik vind het lastig en de toekomst zal het uitwijzen.
Wij besloten net voor de crisis onze woning te koop te zetten. En toen kwam de crisis. In 3 jaar daalde onze onverkoopbare woning 40% in waarde. En stonden wij onder water. En omdat niemand onze woning wilde kopen, haalden wij ‘m in 2011 weer van de markt. Vanaf 2013 ging de zon weer schijnen. Recent is onze woning getaxeerd: 15% meer waard dan in 2008. Wat niet echt een heel schokkende prijsstijging is. Wat niet wegneemt dat de huizenprijzen in de Randstad (waar ik sinds 18 jaar ook woon) schokkend hoog zijn.
Ik verwacht dat de huizenprijzen zullen blijven stijgen, maar de komende jaren ook enigszins zal stabiliseren. Ik denk dat de huizenprijzen buiten de randstad de komende jaren in verhouding iets meer zullen stijgen dan in de randstad. Of dat hoop ik althans. Want ik zou graag willen zien dat de mensen buiten de randstad ook een voordeel kunnen halen uit de economie. En ik hoop VOORAL dat de huidige krapte in de randstad voor de overheid een sein is om de ‘buitengebieden’ (waar ik vandaan kom) meer bij het hart van NL te trekken. Door te investeren in bereikbaarheid.
Ik ben benieuwd naar wat de rente de komende jaren gaat doen. Ik verwacht dat ze wat zullen stijgen. Maar tot hoever? Ik ben geen econoom, maar ik verwacht dat een hele hoop mensen (opnieuw) in de problemen komen wanneer deze flink gaat stijgen.