Er verandert met enige regelmaat iets aan de regelingen rond de hypotheekrenteaftrek (HRA). De tijd is voorbij dat een woningbezitter ervan uit kon gaan dat de rente gewoon aftrekbaar blijft van het belastbaar inkomen. De voorwaarden waaronder dit is toegestaan zijn strenger geworden en in ieder geval beperkt tot 30 jaar. Ook in de komende jaren verwachten we nog een aantal veranderingen.
Hoe is het nu geregeld?
Er bestaat momenteel een duidelijk onderscheid tussen woningeigenaren met een hypotheek van vóór 1 januari 2013 en die daarna een hypotheek hebben afgesloten. De belangrijkste verschillen in het kort:
Hypotheken afgesloten voor 1 januari 2013: keuze uit (bank)spaarhypotheken, aflossingsvrije-, annuïtaire- of lineaire hypotheekvormen. Ook bij het oversluiten bestaat onder voorwaarden de mogelijkheid om voor één van deze hypotheken te kiezen en toch recht te houden op HRA. Bijsluiter: dit recht geldt alleen voor het bedrag dat op 1 januari aan hypotheekschuld uitstond. Bijlenen moet tegen de nieuwe voorwaarden. Zolang je tenminste recht wilt houden op HRA.
Aflossen is niet verplicht. De hypotheekrenteaftrek bestaat maximaal 30 jaar.
Hypotheken afgesloten na 1 januari 2013: Er is keuze uit twee hypotheekvormen. Lineair of annuïtair. Aflossen is verplicht, waarbij de hypotheek na 30 jaar volledig afgelost is.
Wat is er in 2019 veranderd?
Dit jaar zijn enkele fiscale regelingen aangepast die betrekking hebben op de eigen woning. Zo zijn er maatregelen genomen die gevolgen hebben voor de hogere inkomens. De hypotheekrenteaftrek mag maximaal tegen een tarief van 49% (was 49,5% in 2018). Maar deze aftrekpost wordt in versneld tempo afgebouwd. Straks meer hierover.
Ook het eigenwoningforfait is met 0,5% verlaagd. Tenzij je een woning bezit die een WOZ waarde heeft die hoger is dan 1,06 miljoen: dan blijft het percentage 2,35% Maar ik schat in dat de meeste Nederlanders daar wel mee kunnen leven… Het valt te verwachten dat de verlaging van het eigenwoningforfait niet opweegt tegen de stijging van de WOZ-waarde. Netto stijgen de kosten voor de eigen woning dit jaar.
Wat verandert er in komende jaren?
Er zijn plannen om het belastingstelsel verder te veranderen. Daarvan zijn de eerste stappen dit jaar gezet. En die plannen hebben ook gevolgen voor de eigen woning.
Ten eerste wordt het maximale tarief waarover de hypotheekrenteaftrek kan worden afgetrokken, versneld afgebouwd. Dit gaat in 4 stappen van 3% per jaar totdat het in 2023 uitkomt op maximaal 37,05%. Dat is gelijk aan de eerste belastingschijf uit het nieuwe stelsel. Dit heeft gevolgen voor de hogere inkomens, maar de middeninkomens merken dit ook omdat zij de hypotheekrente nu nog tegen 38,1% aftrekken. Klein detail: deze verlaging treft alle aftrekposten, dus niet alleen de HRA…
Ter compensatie gaat het eigenwoningforfait nog verder omlaag. De meeste woningen in Nederland hebben een WOZ-waarde tussen de €75.000 en € 1.060.000. In onderstaande tabel staan de percentages voor de komende jaren weergegeven.
Wat betekent dit in de praktijk?
Laten we als voorbeeld de Gemiddelde Woning in Nederland nemen. De gemiddelde WOZ-waarde was op 1 januari 2018 €230.000,-. We nemen voor het gemak aan dat de WOZ de woningwaarde volgt: er komt per 1 januari 2019 nog 10% bij. Dat brengt de WOZ-waarde in dit voorbeeld op €253.000,- Het eigenwoningforfait bedraagt dit jaar €1.644,50 (0,65% van de WOZ). Dit bedrag wordt opgeteld bij het belastbaar loon.
Vorig jaar was de WOZ nog €230.000,- en het eigenwoningforfait 0,70%. Het bedrag dat vorig jaar moest worden meegerekend bij de belastingopgave was €1610,- Zolang de woningprijzen blijven stijgen zal het effect van de daling in het eigenwoningforfait niet tot een netto lastenverlichting leiden.
Wet Hillen
De Wet Hillen heeft tot doel om woningeigenaren te belonen die vrijwillig hun hypotheek aflossen. Nu de wet is gewijzigd lossen alle eigenaren (nieuwe gevallen vanaf 2013) hun hypotheek af. Daarmee vervalt het doel van de wet. Dus wordt de wet afgebouwd.
Dit gaat gelukkig in een heel geleidelijk tempo. Ieder jaar moeten eigenaren die onder de regeling van Wet Hillen vallen een percentage van het eigenwoningforfait bij hun belastbaar inkomen tellen. Te beginnen met 3,33% dit jaar. Dit stijgt ieder jaar met hetzelfde percentage zodat na 30 jaar iedere eigenaar 100% eigenwoningforfait betaalt. Het gaat dus heel geleidelijk, maar waar hebben we dat eerder gehoord? Oh ja, de afbouw van de HRA zou ook geleidelijk gaan…
In het rekenvoorbeeld krijgt de eigenaar van de Gemiddelde Woning in 2019 €54,76 (3,33% van €1.644,50) aan eigenwoningforfait opgeteld bij het belastbaar loon. Uiteraard is hier alleen sprake van indien er geen hypotheekrenteaftrek meer is. Hij betaalt dus geen €54,76 maar hier wordt belasting over afgedragen. Hoeveel dat is hangt af van het inkomen.
Dit jaar verandert de belastingwetgeving nog voor de komende jaren. Afwachten wat er nog meer uit de hoge hoed komt…
Meer lezen?
Lees berichten (4)
Hoi! Je schrijft datder nu twee hypotheekvormen zijn: lineair of annuïtair. Aflossen is verplicht, waarbij de hypotheek na 30 jaar volledig afgelost is. Maar ik het niet zo dat je nog steeds 50% aflossingsvrij kunt lenen? Daar kun je dan alleen geen HRA op krijgen, maar het scheelt wel flink in de maandlasten.
Dat klopt. Je kunt de helft aflossingsvrij lenen, maar ik heb me beperkt tot de varianten waarbij de rente aftrekbaar is.
Je schrijft: "Zolang de woningprijzen blijven stijgen zal het effect van de daling in het eigenwoningforfait niet tot een netto lastenverlichting leiden." Dit is niet waar natuurlijk, als het oude eigenwoningforfait van 0.7% op de nieuwe WOZ waarde was losgelaten dan was het bedrag dat bij het inkomen opgeteld moest worden €1.771 geweest ipv de €1.610 die jij noemt. Dus je lasten stijgen wel a.g.v. hogere WOZ waarde, da's logisch, maar niet a.g.v. de daling in het eigen woningforfait. De daling van het eigenwoningforfait is bedoeld om de lagere HRA te compenseren, niet om de WOZ waardestijging te compenseren.
Volgens mij bedoelen we allebei hetzelfde. De daling van het eigenwoningforfait wordt ingegeven ter compensatie van de dalende HRA. Alleen is dit door de sterk stijgende woningprijzen (en de daarmee stijgende WOZ) niet terug te zien in daadwerkelijk lagere lasten voor wonen. Indien het eigenwoningforfait onveranderd was gebleven, dan zouden de lasten inderdaad nog sterker stijgen.