Op de hypotheekmarkt is het weer druk. Het aantal aanvragen is zelfs zo’n 30% groter dan in dezelfde periode vorig jaar en de rente lijkt op zoek naar een nieuw dieptepunt. En de lage rente zorgt opvallend genoeg voor een hernieuwde belangstelling voor een oude hypotheekvorm. De aflossingsvrije hypotheek staat weer in de belangstelling bij aspirant-kopers. En dan niet alleen bij de doorstromers die zo’n hypotheek meenemen naar het volgende huis. Ook starters kiezen vaker voor aflossingsvrij. Is dat een verstandige keuze?
De aflossingsvrije hypotheek
Deze hypotheekvorm was tot 2013 veruit de populairste keuze onder huizenkopers. In dat jaar zijn de spelregels rond hypotheken veranderd en is het verplicht om je hypotheek in 30 jaar volledig af te lossen, zolang je recht wilt houden op hypotheekrenteaftrek (HRA). Starters hebben de afgelopen jaren kunnen kiezen uit lineaire of annuïteitenhypotheken (een uitleg over de verschillen lees je hier). De kosten voor de hypotheek bestaan dan uit een deel aflossing en een deel rente; en alleen de rente is fiscaal aftrekbaar.
En dat is precies een van de redenen waarom de aflossingsvrije hypotheek opnieuw interessant is voor woningeigenaren. De huidige rente is zó laag, dat je via de belasting nauwelijks nog iets terugkrijgt. En dan is een hypotheek waarbij je alleen maar rente betaalt veel voordeliger.
Een rekenvoorbeeld:
Je koopt een woning voor €300.000,- en sluit een hypotheek af met een rente van 1,75%. De netto maandlasten voor de verschillende hypotheekvormen bedragen dan:
| Hypotheekvorm | Bruto | Netto |
|---|---|---|
| Annuïteiten | € 1072,- | € 955,- |
| Lineair | € 1264,- | € 1148,- |
| Aflossingsvrij | € 437,50 | € 437,50 |
Dit is natuurlijk een sterk vereenvoudigde weergave van een denkbeeldige situatie. Maar het maakt wel duidelijk dat het fiscale voordeel bij een lage rente grotendeels wegvalt. Daarbij wordt het belastingvoordeel in de komende jaren alleen nog maar minder. En dat vormt nog een reden voor de toegenomen populariteit van de aflossingsvrije hypotheek.
Is het verstandig om voor aflossingsvrij te kiezen?
Die vraag is niet zomaar met ja of nee te beantwoorden. Een hypotheek is een van de belangrijkste persoonlijke financiële beslissingen. Het is daarom verstandig om je goed te laten adviseren. Persoonlijk vind ik het wel een begrijpelijke ontwikkeling. Een aflossingsvrije hypotheek bevrijdt je van de tucht van de bank om binnen 30 jaar alles te moeten aflossen. In veel gevallen is dat namelijk flauwekul. Een voorbeeldje:
Een starter koopt op 25-jarige leeftijd zijn eerste huis. Onder de huidige regelgeving heeft hij zijn hypotheek dan op zijn 55ste jaar volledig afgelost. Maar rond die leeftijd is zijn inkomen vaak op ongeveer het hoogste punt van zijn carrière. Er is dus geen enkele noodzaak om volledig af te lossen.
Ook in situaties waarbij de huizenkoper ouder is, bestaat er vaak geen noodzaak om volledig af te lossen. Uiteraard kunnen persoonlijke omstandigheden verschillen en daar zou de financieel adviseur dan ook naar moeten kijken.
Ik ben overigens geen voorstander van een volledig aflossingsvrije hypotheek.
Maar persoonlijk denk ik dat een hypotheek ter waarde van ongeveer 50% van de woningwaarde altijd betaalbaar zal blijven. Zeker wanneer je daarnaast zorgt voor het opbouwen van wat vrij besteedbaar vermogen, door bijvoorbeeld indexbeleggen. Het geeft huiseigenaren veel meer financiële vrijheid wanneer zij het tempo en de manier van aflossen zelf kunnen bepalen.
Waar moet je rekening mee houden?
Wanneer je kiest voor gedeeltelijk of volledig aflossingsvrij, dan zijn er een paar dingen waar je als toekomstige huiseigenaar over na kunt denken.
De hypotheekrente is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Wanneer je hypotheek nu niet aan de eisen voldoet om voor HRA in aanmerking te komen, dan blijft het recht op aftrek wel bestaan. Aan het einde van de rentevaste periode mag je de hypotheek oversluiten
zonder boete. Je hebt dan opnieuw de mogelijkheid om voor een hypotheekvorm te kiezen waarbij het recht op HRA bestaat. Tegen die tijd kan de hypotheekrente zijn gestegen, waardoor de renteaftrek ook nog wat oplevert.
Misschien wil je kiezen voor een persoonlijk aflosplan. Daarin heb je de keuze uit rechtstreeks aflossen, of eerst vermogen opbouwen en op een later tijdstip aflossen. Beide varianten hebben zo hun voor- en nadelen. Verschillende collega-bloggers hebben er zo hun mening over. Maar in principe maakt het niet zoveel uit; zolang je je bewust bent dat een hypotheek een lening is die ook op lange termijn betaalbaar moet blijven.
En het is handig om je er goed in te verdiepen. Ga niet alleen af op het advies van een hypotheekadviseur, maar zorg dat je begrijpt wat voor financieel product je koopt. Dan kan een aflossingsvrije hypotheek een heel verstandige keuze zijn.
Zou jij nu kiezen voor een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek?
Wil je meer lezen?
Wij hebben nog een volledige aflossingsvrije hypotheek. Vorig jaar hebben wij deze overgesloten naar 20 jaar vast voor 1,6% en betalen €310 bruto per maand.
We twijfelen of we nog verder moeten aflossen. We hebben geen kinderen, De overwaarde is bijna 400.000. Mijn man is 56 en wil graag eerder met pensioen. Daar zijn we voor aan het sparen, via een regeling die gegarandeerd 50.000 op brengt als hij 62/63 is. We hebben nog een koopsompolis van 11.000 die over een paar jaar vrijkomt. We hebben nog 27.000 op de bank. We houden elke maand meer dan 1000 euro over.
Met die cijfers zou eerder stoppen wel mogelijk moeten zijn. Meer aflossen levert niet zoveel besparing op, gezien jullie lage lasten.
Wij sloten 11 jaar geleden voor een bedrag van €175000 een hypotheek af: €100000 annuïteiten en €75000 aflossingsvrij.
In 2013 begonnen we met extra aflossen op het aflossingsvrije gedeelte. Toen we €35000 afgelost hadden lieten we een bedrag van €40000 staan en gingen (op aanraden van de boekhouder) extra aflossen op het annuïteiten deel. Dit deel zakt natuurlijk sowieso maandelijks. Nu is daar nog €60000 van over.
Het verschil in de maandelijkse betaling Is inmiddels bijna €400 wat natuurlijk weer extra wordt afgelost.
We hebben 1 inkomen en mijn man is ZZP-er. Over 9 jaar is hij 67 maar hij bouwt geen pensioen op. Hoewel we natuurlijk ook gewoon sparen hopen we tegen die tijd ook de laatste €60000 afgelost te hebben zodat we alleen het aflossingsvrije deel nog hebben. Hier betalen we maandelijks €87 voor, dus ook als ons inkomen daalt tot een minimum, kunnen we dat betalen.
Als je verstandig met geld omgaat vind ik gedeeltelijk aflossingsvrij heel handig.
En een hypotheek van €87 zal ook op langer termijn wel lukken, lijkt me. Jullie hebben stevig afgelost!
Als je het rationeel bekijkt kun je met de huidige rente maar beter niet aflossen. In plaats daarvan kun je alles beter investeren op de beurs. Dit moet echter wel binnen je risicotolerantie vallen. Er zijn nog steeds genoeg mensen die beter slapen bij een afgelost huis dan bij een groot bedrag belegd op de beurs.
Ik heb voor 99% een bankspaarhypotheek, en blijf dus tot het einde van de looptijd hoge lasten hebben. Af en toe leg ik wat extra in, maar niet heel veel. Wat ik investeer is ongeveer in dezelfde orde van grootte als de premie van de hypotheek: 1,5 – 2 keer meer in investeringen. Dit is voor mij een mooie balans.
Later gedeeltelijk oversluiten naar aflossingsvrij kan een optie zijn zodra ik geen inkomen (en aftrekpost) meer heb vanwege vroegpensioen.
En zou je aan het einde van je rentevaste periode nog overwegen om over te sluiten naar aflossingsvrij? Een bankspaarhypotheek is eigenlijk alleen gunstig bij een hogere rente.
Wij zijn ons aan het oriënteren en denken er wel serieus over om een deel van de hypotheek aflossingsvrij te doen. Wij zijn doorstromers met een mooie overwaarde, wat als eigen geld ingebracht wordt in de nieuwe woning. Van de hypotheek die dan nog nodig is denken we erover 50% aflossingsvrij te doen. Dit zou ons in de maand meer ruimte geven om andere dingen te kunnen doen, zoals beleggen. Daar hopen we dan meer rendement mee te behalen. Het belangrijkste is dat het staat of valt met je eigen discipline. Je moet het uiteindelijk wel aflossen of er een goed financieel plan voor hebben. En wij denken dat wij dat hebben.
Een hypotheek met 50% aflossingsvrij voorkomt ook dat al het spaargeld in bakstenen verdwijnt. En op langer termijn mag je met beleggen op een hoger rendement rekenen.
Succes met de zoektocht naar een passend huis