Met de huidige spaarrente van ongeveer 0% zijn alternatieven voor je spaargeld interessanter dan ooit. De familiebank is zo’n alternatief. Het is een eenvoudige manier om een hoger rendement te behalen dan te sparen en je helpt je familie er ook nog eens mee. Er zijn wel een paar zaken waar je op moet letten. Wil je meer weten? Lees dan verder.
Wat is een familiebank
Banken verdienen goed aan de hypotheken die zij verstrekken. Zij halen tegen zeer lage rentes geld op bij spaarders en maken daar vervolgens zelf meer geld van om het vervolgens als hypotheek uit te lenen. Deze geldcreatie levert grote winst voor de banken op (lees hier meer over geldcreatie).
De familiebank is een manier om zelf een hypotheek te verstrekken en daar aan te verdienen.
De term familiebank maakt al duidelijk dat deze bank vooral bedoeld is voor het helpen van familieleden, maar dat hoeft niet. Het is toegestaan om via een familiebank geld uit te lenen aan personen die helemaal geen familie zijn. Maar het is wel de meest voorkomende vorm: ouders lenen geld uit aan hun kinderen voor de aankoop van een woning. Dat is de familiebank.
Wat zijn voordelen van een familiebank?
Een hypotheek die via een familiebank wordt verstrekt, levert voor zowel de uitlener als de lener voordelen op. Hier volgt een kort overzicht van de belangrijkste voordelen.
Geen notariskosten
Een familiebank kan gewoon worden opgericht door het opstellen van een schriftelijke leenovereenkomst. Het is dus niet verplicht om deze overeenkomst via een notaris te laten vastleggen. Wil de uitlener (ouders) meer zekerheid dat er wordt terugbetaald? Dan dient de leenovereenkomst te worden ingeschreven via de notaris. Het huis dient dan officieel als onderpand voor de lening.
Evi van Lanschot heeft ook een artikel over de familiebank geschreven en zij geeft daarin een format voor een leenovereenkomst.
Hoger rendement over het uitgeleende geld
De hypotheekrente is nog altijd een stuk hoger dan de rente op een spaarrekening. En bij een familiebank mag er zelfs een hogere rente worden gevraagd dan de actuele hypotheekrente. Verderop in dit artikel meer over de rente.
Afsluitprovisie betalen
Sinds 2013 mogen banken geen afsluitprovisie meer berekenen bij het afsluiten van een hypotheek. Maar dit geldt niet voor een persoonlijke leenovereenkomst. Daarbij is een afsluitprovisie nog steeds fiscaal aftrekbaar. Gemiddeld was de afsluitprovisie 1% van het hypotheekbedrag.
Dat bedrag is dus fiscaal aftrekbaar voor de lener en de inkomsten zijn belastingvrij voor de uitlener.
Waar moet je op letten?
Het is dus niet heel ingewikkeld om via een familiebank geld (uit) te lenen. Toch zijn er een paar zaken die goed moeten worden geregeld. Ook hier heb ik een aantal onderwerpen op een rijtje gezet. Los hiervan is het altijd verstandig om bij het opstellen van een leenovereenkomst (en daarmee het starten van een familiebank) advies in te winnen. Dat kan bijvoorbeeld bij een belastingadviseur of een fiscaal jurist.
Hoe hoog moet de rente zijn?
Wanneer ouders via een familiebank hun kinderen aan een huis willen helpen, dan denk je direct aan een zo laag mogelijke rente. Toch is dat niet verstandig. Integendeel, de familiebank werkt voor beide partijen het beste wanneer de rente zo hoog mogelijk wordt vastgesteld. Er blijft dan meer geld (rente-opbrengst) over om te verdelen. Maar hoe hoog mag de rente dan zijn?
Er zijn al wat rechtszaken gevoerd over de vraag wat een redelijke rente is bij een familiebank. De fiscus accepteert zonder problemen een rente die 25% hoger ligt dan de marktrente voor een vergelijkbare hypotheek.
Bijvoorbeeld: de hypotheekrente voor 30 jaar vast en bij 100% financiering, bedraagt 2,6%.
Je mag in dit geval dus 3,25% rente vragen.
Wanneer je kiest om de leenovereenkomst niet via de notaris te laten inschrijven, dan mag je een nog hogere rente rekenen. Dat heeft ermee te maken dat je als uitlener in dat geval minder zekerheden hebt. En die onzekerheid mag je afdekken door meer rente te vragen.
Uiteraard is een hypotheek met een hoge rente voor de lener alleen maar aantrekkelijk wanneer er jaarlijks door de uitlener (ouders) een bijdrage wordt gedaan om de hogere kosten te kunnen betalen. Let daarbij op het maximum bedrag wat je als ouders jaarlijks belastingvrij mag schenken. Misschien is het delen van het voordeel in zo’n geval wel zo eerlijk.
Betaal de rente!
De belastingdienst betaalt mee aan de familiebank doordat de betaalde rente fiscaal aftrekbaar is voor de lener. Maar let hierbij wel op. Alleen daadwerkelijk betaalde rente mag worden afgetrokken. De constructie werkt niet wanneer ouders de rente kwijtschelden. Er valt dan niets af te trekken van de belasting.
Nieuwe hypotheken die na 2013 zijn afgesloten, moeten aan het eind van de looptijd volledig zijn afgelost. Alleen dan is de rente fiscaal aftrekbaar. Je mag dus als ouders de aflossing bijvoorbeeld wel kwijtschelden/schenken, maar de rente dus niet. Zolang je tenminste gebruik wilt blijven maken van het belastingvoordeel.
De belastingdienst
Ook de fiscus wil het een en ander weten wanneer je een familiebank hebt opgericht.
De lener geeft de lening in box 1 op. Dit kan gewoon via de online aangifte. Hierbij dient ook het BSN-nummer van de uitlener te worden opgegeven. De uitlener blijft het uitgeleende bedrag gewoon opgeven via box 3. Daar verandert niets aan.
Let op: de ontvangen rente is belastingvrij en die geef je niet op bij de belasting. De rente is eenvoudig het rendement over het uitgeleende spaargeld.
Een rekenvoorbeeld
Ouders lenen €100.000,- aan kind voor de aankoop van een huis.
De rente is vastgesteld op 3,9%, voor een rentevaste periode van 30 jaar. En de leenovereenkomst gaat niet via een notaris.
(De marktrente is 2,6%).
De afsluitprovisie bedraagt €1.000,-
Dit bedrag kan tegen 42% worden afgetrokken. Netto betaalt junior dus €580,- aan provisie. Ouders hebben echter netto €1.000,- aan provisie ontvangen en dit kan onderling worden verdeeld/verrekend.
De rente bedraagt €3.900,- per jaar en vormt een belastingvrij inkomen voor de ouders.
Junior betaalt netto €2.262,-
Het is aan de ouders en aan junior om afspraken te maken over de verdeling van de resterende €1638,- (€3900-€2262) die overblijft. De afspraken zijn in het voordeel van beiden. Ouders helpen junior voordelig aan een woning en ontvangen een hoger rendement over het gebruikte spaargeld. En junior leent tegen een tarief dat bij geen enkele bank te krijgen is.
Zou jij een familiebank overwegen om geld (uit) te lenen?
Wil je meer lezen?
Voor een grote verbouwing aan ons huis hebben we van mijn ouders geld geleend in de vorm van een PL. We zijn uitgegaan van dezelfde rente die onze huisbank zou rekenen. Jaarlijks krijgen we een deel van de rente terug in de vorm van een vrijgestelde schenking.
En voor een maximaal rendement zou je zelfs nog met een hogere rente mogen rekenen, naar dat mag iedereen zelf bepalen.
Dat is zo, maar een PL rente is al fors hoog. We hoeven niet de randen op te zoeken of uiteindelijk in discussie te raken met de Belastingdienst.
Wij hebben gebruik gemaakt van een familiebank lening bij de koop van onze huidige woning. We hebben de rente destijds op 6% gezet. Dit was volgens verschillende bronnen de maximale rente die gebruikt mag worden bij een familiebank zonder dat deze vastgelegd is bij de notaris. We hebben er ook geen problemen mee gehad bij de belastingaangifte. En we kregen inderdaad jaarlijks een gedeelte van de betaalde rente terug ( max. de schenkingsvrijheid). Ik vond het ideaal! Zou het alleen niet snel weer zo doen. Je hebt toch een bepaalde afhankelijkheidsrelatie ten opzichte van de lener en dat is in familieverband niet altijd prettig.