Er is de laatste tijd weer het nodige te doen om de aflossingsvrije hypotheek. Aangezien er 1,1 miljoen huishoudens met zo’n hypotheek zijn, gaat het om een grote groep huiseigenaren die een probleem lijken te hebben. Deze keer werd de commotie veroorzaakt door een onderzoek van Vereniging Eigen Huis. Daarin komt naar voren dat 1 op de 3 bezitters van een aflossingsvrije hypotheek geen idee heeft hoe zij aan het einde van de looptijd de hypotheek moeten gaan aflossen. Volgens de VEH neemt deze groep een risico. Het is opvallend dat aflossingsvrije hypotheken de laatste tijd consequent negatief in het nieuws zijn. Is het echt zo erg, of is het tijd voor een iets genuanceerder beeld?
Wat is een aflossingsvrije hypotheek?
De aflossingsvrije hypotheek is een zeer gebruikelijke hypotheekvorm. Deze is in het verleden heel veel afgesloten. Het belangrijkste onderscheid met andere hypotheekvormen is dat hier niets wordt afgelost. Je betaalt uitsluitend rente over de lening. Bij andere hypotheken wordt maandelijks afgelost aan de lening, zoals het geval is bij annuïteiten of lineaire hypotheken. Aan het einde van de looptijd van de lening staat het gehele geleende bedrag dus nog open.
Het nadeel is dat je volledige schuld blijft bestaan. Het voordeel is dat je lage maandlasten hebt.
Ik zie echter nog een voordeel van de aflossingsvrije hypotheek: het biedt je de mogelijkheid om zelf een plan te maken voor het aflossen van je hypotheek. Dit is een belangrijk voordeel, omdat het je flexibiliteit geeft. Het onderzoek van VEH toonde overigens ook aan dat 32% de hypotheek zeker wel kan aflossen en nog eens 26% gaf aan de hypotheek ‘waarschijnlijk wel’ volledig te kunnen aflossen. Dit nuanceert het beeld nogal. De 1,1 miljoen huishoudens gedragen zich blijkbaar niet allemaal als struisvogels die met de kop in het zand de looptijd van de lening uitzitten.
Wat zijn de risico’s van een aflossingsvrije hypotheek?
De risico’s zijn vrij beperkt zolang je maar op tijd begint met nadenken over je hypotheek. Er zijn drie risico’s waar je bij stil moet staan:
Lager inkomen
De meeste hypotheken kennen een looptijd van 30 jaar. Veel huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek zullen na 30 jaar nog enkele jaren werken en dan met pensioen gaan. Dit leidt in de meeste gevallen tot een lager inkomen, terwijl de hypotheekschuld nog even hoog is. Daar komt een tweede risico bij.
Geen hypotheekrenteaftrek na 30 jaar
In het huidige belastingstelsel is de aftrek van hypotheekrente beperkt tot 30 jaar. Gedurende die tijd is er een verschil tussen je bruto en netto woonlasten. De bruto woonlast bestaat uit de rente die je aan de bank betaalt. De netto woonlasten bereken je door de teruggave van de belasting af te trekken van de rente die je betaalt. In veel gevallen levert dit een besparing op van ongeveer 30%. Verdien je meer? Dan krijg je ongeveer 50% terug van de belasting.
Deze aftrek verdwijnt na 30 jaar. De bruto woonlasten worden dan gelijk aan de netto woonlasten. In de praktijk betekent dit dat je meer gaat betalen voor dezelfde lening.
Kans op hogere hypotheekrente
De rente op hypotheken staat momenteel extreem laag. En hoewel de hypotheekrente de afgelopen tientallen jaren consequent omlaag is gegaan, kan dit niet blijven voortduren. Hoewel het onwaarschijnlijk is dat de rente op korte termijn sterk zal stijgen, kan niemand in de toekomst kijken. Wanneer de rentevaste periode van de hypotheek is verstreken, kan er sprake zijn van een hogere rente en dus ook hogere kosten voor de lening.
Hoe kun je de risico’s afdekken?
De meeste huiseigenaren zullen aan het einde van de looptijd van hun aflossingsvrije hypotheek een (stevige) overwaarde hebben op hun huis. Toch is het hebben van overwaarde geen reden om nu niets aan je hypotheek te doen. De bovenstaande risico’s maken dat duidelijk. Heb je een aflossingsvrije hypotheek, neem dan de tijd om even na te denken en een plannetje te maken.
Wanneer je na 30 jaar bij de bank aanklopt om je aflossingsvrije hypotheek over te sluiten naar een nieuwe aflossingsvrije hypotheek, dan is overwaarde niet het enige waar de bank naar kijkt. Zij kijken ook naar het inkomen waarvan de hypotheek moet worden betaald. Wanneer je vanwege pensionering een lager inkomen hebt en de hypotheekrente gestegen is, dan zou dat tot problemen kunnen leiden. Het beeld dat er dan direct een gedwongen verkoop volgt en je uit je huis wordt gezet, is ongenuanceerd en klopt niet. Sinds 2016 zijn er namelijk nieuwe wettelijke bepalingen die huizenbezitters beschermen tegen een gedwongen verkoop. Het betekent dat een geldverstrekker zich tot het uiterste moet inspannen om met de huiseigenaar een oplossing te vinden om een dergelijke verkoop te voorkomen.
Het is niet verstandig is om af te wachten tot de problemen ontstaan. Er zijn twee simpele stappen:
1. Bereken of je nu de bruto hypotheeklasten kunt betalen met een deel van je inkomen
Neem 70% van je huidige inkomen. Bereken of je met dit inkomen in staat bent om alle maandelijkse kosten, inclusief je BRUTO hypotheeklasten te betalen. Is dat nu het geval, dan ontstaan er in de toekomst vermoedelijk weinig problemen.
Hou er wel rekening mee dat een sterke stijging van de rente voor problemen zou kunnen zorgen.
2. Is dat niet het geval? Maak een plan om af te lossen
Je kunt in grote lijnen kiezen voor twee opties: rechtstreeks aflossen, of beleggen/sparen:
- Het voordeel van rechtstreeks aflossen is dat je schuld direct daalt. Daarmee daalt ook het bedrag dat je maandelijks aan de bank betaalt.
Hou er rekening mee dat ook de belastingteruggave daalt. Dit dempt het effect van je aflossing. Er wordt immers minder rente betaald en dus valt er minder terug te vragen van de fiscus.
Persoonlijk vind ik het een nadeel dat het geld ‘in bakstenen’ wordt gestopt. Je kunt het geld niet meer terughalen bij de bank. Hou er verder rekening mee dat afgeloste aflossingsvrije hypotheken niet zomaar weer verhoogd kunnen worden bij de aankoop van een ander huis. Bijlenen gaat dan tegen de huidige voorwaarden. - De andere optie is om naast je hypotheek een spaarpot op te bouwen die tegen het einde van de looptijd wordt gebruikt om je hypotheek af te lossen. Met de huidige rente is sparen eigenlijk geen realistische optie. Om voldoende vermogen op te bouwen is beleggen een goed alternatief. En dat is allemaal minder spannend of ingewikkeld dan het lijkt. Wil je daar meer over lezen? Kijk dan even naar dit artikel.
Deze laatste optie heeft een aantal duidelijke voordelen, ten opzichte van de andere opties: Je maakt gebruik van het 8e wereldwonder: het rente-op-rente effect.
Simpel uitgelegd: je maakt met €1000,- sneller €2000,- dan dat je van €0,- €1000,- maakt. Door je geld niet in bakstenen, maar in aandelen te stoppen, maak je rendement. Lees dit fijne artikel voor meer uitleg.
Je behoudt de maximale hypotheekrenteaftrek. Doordat je niet tussentijds aflost, blijft gedurende de looptijd de schuld bestaan en is er recht op aftrek van de rentekosten.
Flexibiliteit
Door zelf voor een spaarpot te zorgen, behoudt je flexibiliteit. In 30 jaar kunnen plannen nog weleens veranderen. Wanneer je tussentijds een tijdje minder inkomen hebt, dan kun je ervoor kiezen om de inleg van je beleggingen wat te verlagen. Ook aan het einde van de looptijd maak jij zelf de keuze tussen volledig, gedeeltelijk of helemaal niet aflossen.
Bij beleggen neem je ook een bepaald risico. Maar door zelf te beleggen, bepaal je ook zelf wanneer je overgaat tot het verkopen van je aandelen. Wanneer aan het einde van de looptijd van je hypotheek de aandelenkoersen laag staan, dan heb je de mogelijkheid om slechts een deel van je inleg te verkopen en de rest te laten staan voor betere tijden.
Dat zijn de grote voordelen van een aflossingsvrije hypotheek. Het is gewoon een prima product dat veel mogelijkheden biedt om een belangrijk deel van je financiële verplichtingen zelf in te richten, maar je moet wel blijven nadenken.
Wat vind jij van de aflossingsvrije hypotheek?
Wil je meer lezen?
??het is een nadeel dat bij aflossing de belasting teruggave minder wordt?? Je krijgt 30% c.q. mogelijk 50% van je rente terug. Je moet dus eerst 1000 euro uitgeven om er 300 of 500 weer terug te ontvangen. Goeie deal. De overige 700 en/of 500 euro bevinden zich wel bij de bank i.p.v. in je eigen zak. Van die 1000 euro rente besparing betaal ik liever 300 of 500 aan de belastingdienst zodat 700 of 500 in mijn eigen pocket zit i.p.v. dat die naar de bank gaan. Waarom betalen mensen liever rente dan belasting? Omdat een aftrekpost zo gezellig klinkt?