Waarschijnlijk komen de huizenprijzen dit jaar op een historisch hoog niveau. Het afgelopen jaar heeft de woningmarkt even een dipje gekend, maar de laatste cijfers van de grootste makelaarsclub laten zien dat prijsdalingen weer verleden tijd zijn. Aan het einde van het eerste kwartaal van 2024 waren de woningprijzen gemiddeld met 9,1% gestegen ten opzichte van vorig jaar. Daarmee komt de gemiddelde prijs van een woning op €432.000.
Veel huiseigenaren hebben daarmee op papier een berg geld in bezit, in de vorm van overwaarde. Maar wat zijn slimme manieren om je overwaarde te gebruiken?
Wat is overwaarde?
Met de stijgende huizenprijzen is ´de overwaarde´ regelmatig onderwerp van gesprek. Maar wat is het eigenlijk?
Simpel gezegd: het verschil tussen de waarde van je woning en de hoogte van je hypotheek.
Daarmee kan de overwaarde meerdere kanten op:
- Je hebt een overwaarde van €0, wanneer je huis ongeveer evenveel waard is als de hypotheek die je hebt afgesloten;
- Er kan sprake zijn van een negatieve overwaarde. We noemen dit ook wel dat je woning ´onder water´ staat (financieel dan). Dit is vaak het geval nadat starters hun eerste huis hebben gekocht. Wanneer alle kosten zijn meegefinancierd dan is de hypotheek wat hoger dan de waarde van de woning.
Met de huidige stijging van de woningprijzen is dit probleem trouwens snel opgelost; - Dan is er nog de ´papieren overwaarde´. Je kunt deze overwaarde uitrekenen door in te schatten wat je woning zou opleveren bij verkoop. Je zou ook de WOZ waarde kunnen gebruiken. Maar het blijft een inschatting. Toch biedt die berekening wel mogelijkheden om na te denken wat je met dat geld kunt doen. Die mogelijkheden lees je verderop in dit artikel.
Wat mag je volgens de belastingdienst met je overwaarde doen?
Kort samengevat: alles. Je mag het opeten, er een auto/caravan/camper van kopen of ervan op vakantie gaan. Maar, dat heeft dan wel gevolgen voor je huidige of toekomstige hypotheek.
Op het moment dat je de papieren overwaarde verandert in echt geld, bijvoorbeeld doordat je je woning verkoopt, dan wil de belastingdienst graag dat je de overwaarde weer gebruikt voor het financieren van je nieuwe huis. Alleen wanneer je de volledige overwaarde gebruikt bij de aankoop of verbetering van je nieuwe woning, behoud je jouw recht op volledige hypotheekrenteaftrek.
Maar wanneer je hypotheekrenteaftrek niet zoveel oplevert (vanwege de lage rente) dan is de overwaarde een zak geld die je ook op heel andere manieren kunt gebruiken. En dat mag dus gewoon, zolang je je bewust bent dat je een deel van je hypotheekrenteaftrek kwijtraakt.
Weetje: de hypotheekrente is maximaal 30 jaar fiscaal aftrekbaar. Deze regeling is in 2001 ingevoerd. Voor huiseigenaren die toen al een huis/hypotheek hadden, vervalt op 1 januari 2031 dus (een deel van) de hypotheekrenteaftrek. Dit geldt overigens alleen voor de hypotheekschuld die al bestond in 2001.
2031 schiet al lekker op. Het is voor ´oudere´ huiseigenaren daarom interessant om uit te zoeken of zij de overwaarde niet iets creatiever kunt gebruiken. Over een paar jaar vervalt je hypotheekrenteaftrek sowieso (gedeeltelijk).
Wat zou je dan nu al met je overwaarde kunnen doen?
Een paar mogelijkheden om je overwaarde te gebruiken
Hier volgen een paar opties. De lijst heb ik beperkt gehouden. Ik heb met dit artikel niet de ambitie om een nieuw hoofdstuk voor Wikipedia te schrijven.
Vooraf even de bijsluiter: wanneer je besluit om je hypotheek aan te passen aan je nieuwe wensen, weet goed wat je doet. Lees erover en laat je goed informeren. In een aantal gevallen kan het heel verstandig zijn om wat geld uit te geven en deskundig advies in te winnen. Veranderingen aan je hypotheek leiden tot financiële gevolgen, en vaak voor de lange termijn. Zorg dat je van tevoren weet hoe je nieuwe financiële plaatje eruit komt te zien.
De overwaarde (gedeeltelijk) opnemen
Dit kan dus gewoon, maar het heeft wel gevolgen voor je hypotheekrenteaftrek. De eenvoudigste manier om een deel van je overwaarde op te nemen is door je hypotheek te verhogen. Mocht je al wat hebben afgelost, dan is het vaak bij je huidige hypotheekverstrekker mogelijk om weer een deel bij te lenen. Het bedrag dat je opnieuw leent, komt dus niet voor hypotheekrenteaftrek in aanmerking.
Je kunt gewoon in je huidige huis blijven wonen en het geld is overal aan te besteden.
Verhuizen en de overwaarde opnemen
Deze variant is vooral interessant wanneer je besluit om kleiner te gaan wonen. Hier geldt eigenlijk dezelfde fiscale constructie zoals hierboven staat beschreven. Het deel van de overwaarde wat je niet gebruikt voor de financiering van je nieuwe woning, komt niet meer in aanmerking voor de hypotheekrenteaftrek.
Een voorbeeldje:
De verkoop van de oude woning levert een overwaarde op van €300.000
De nieuwe woning kost €300.000. In principe zou de woning hypotheekvrij kunnen worden gekocht. Maar de koper besluit om €100.000 van de overwaarde op een spaarrekening te zetten. Er zal nu een hypotheek moeten worden afgesloten van €100.000
De rente over deze hypotheek is niet fiscaal aftrekbaar. Met een gemiddeld inkomen is een hypotheek van een ton geen enkel probleem, zelfs zonder hypotheekrenteaftrek.
Verkopen en blijven wonen
Het is een optie, maar ik ben er persoonlijk niet zo enthousiast over. Er zijn mogelijkheden om je huis aan een investeerder te verkopen, om er vervolgens zelf in te blijven wonen. Je huurt je woning dan terug tegen een vooraf afgesproken bedrag.
Waarom ik er niet zo enthousiast over ben? Er zijn weinig partijen actief die een dergelijk product aanbieden. Er is dus weinig concurrentie en dat leidt tot niet zo gunstige voorwaarden. Zo wordt een woning gemiddeld voor maar 80% van de taxatiewaarde overgenomen. Gemak kost geld, zullen we maar zeggen…
Er zijn ook opeethypotheken, maar daarvan hebben de vrienden van Fiscalert al eens uitgezocht dat het financieel niet zo´n interessante (lees: dure) optie is.
Ga emigreren
Om af te sluiten met een wat radicaler optie: verkoop je huis in NL en ga ergens wonen waar het leven (veel) goedkoper is. Afhankelijk van de hoogte van je overwaarde is het dan zelfs mogelijk om direct te stoppen met werken.
Je kunt je overwaarde dan letterlijk ´opeten´. Het klinkt een beetje als een optie waarbij je een paar jaar financieel feestviert om daarna platzak op Schiphol uit te stappen, maar het kan ook meevallen. Dit is namelijk de manier van leven waar wij een halfjaar geleden voor hebben gekozen.
Het vraagt om wat aanpassingen in je manier van leven, maar veranderen is gezond voor je. Benieuwd naar onze ervaringen? Lees dan hier even verder.
Overweeg jij om iets met je overwaarde te doen?
Wil je meer lezen?