Nu we min of meer de beslissing hebben genomen om over een jaar of twee naar het buitenland te verhuizen, zijn er heel wat keuzes te maken. Een van die keuzes heeft met ons huis te maken. Het is al een tijdje een gekke boel op de huizenmarkt. Lange tijd leek het ons het handigste: huis verkopen en vertrekken. Cashen en wegwezen. Totdat we ons wat zijn gaan verdiepen in de (ver)huurmarkt…
Huis verkopen?
Zoals gezegd, lange tijd was het voor mij wel duidelijk wat het plan was met ons huis. We hebben zo’n leuke jaren ’30, 13-onder-1-kap woning. Erg gewild en dus goed geprijsd. We wonen er nu 8 jaar. Het valt mij op dat er ieder voorjaar een kwast aan mijn hand groeit: ons schattige huis vraagt namelijk nogal wat onderhoud. Voor mij een goede reden om het er nog één keer heel netjes bij te zetten en dan een bord op het raam en huis verkopen.
Het idee was om van de overwaarde wat kleine appartementjes te kopen en die te verhuren. En daar begint het plannetje te schuiven.. Er zijn namelijk nog meer geïnteresseerden voor kleine appartementjes. Particuliere beleggers blijken grote belangstelling te hebben voor starterswoningen. Het drijft de prijs nog verder op, hoewel er ook voordelen zijn voor de woningmarkt. Op zich maak ik me over de prijsstijging niet zo’n zorgen. Simpel gesteld: wanneer de huizenprijzen met bijvoorbeeld 10% stijgen, dan is 10% van € 500.000,- altijd meer dan 10% van € 50.000,- Het is vooral het gebrek aan beschikbare woningen wat het lastig maakt. De NVM publiceert de ‘krapte-indicator‘: een cijfer dat aangeeft uit hoeveel woningen een koper kan kiezen. Die is in de Randstad in een jaar tijd gedaald van 5 naar 3,8. Er valt dus niet veel te kiezen.
Of verhuren?
We wonen in Den Haag en daar is een grote vraag naar huurwoningen. Op dit moment komt die markt verder onder druk te staan doordat huurders die in Amsterdam geen passende woning kunnen vinden, uitwijken naar de hofstad (het verschil tussen Ajax en Ado is blijkbaar niet onoverkomelijk :-). Nu heb ik nog geen makelaars gevraagd om een indicatieve huurprijs te geven. Maar wanneer ik op Funda de aangeboden woningen vergelijk die ongeveer even groot zijn, dan ligt de huurprijs rond de €2500,- per maand.
Op zich kan ik daarmee prima de kosten dekken, reserveren voor leegstand en onderhoud en ook nog wat overhouden.
Het voordeel van verhuren is dat we onze woning nog aanhouden. Mocht het in Suriname toch niet lukken, dan kunnen we nog terug naar ons eigen huis. Maar daar gaan we niet van uit.
Het huis wordt dan een investering, waarbij het rendement ongeveer uitkomt op 5%. De nadelen zijn dat ik dan een pand verhuur wat erg onderhoudsgevoelig is, met vrij hoge vaste kosten ingeval van leegstand. Gelukkig is er binnenkort een meeting over beleggen in vastgoed, o.a. georganiseerd door Cheesy Finance. Voordat ik keuzes maak, eerst nog maar eens wat verdiepen in de cijfers.
En het wordt…
..nog een lastige keuze. Het is gedeeltelijk ook wel een beetje gevoel versus verstand. De woningprijzen kunnen in mijn optiek niet nog jaren met 18% per jaar omhoog. Ergens gaat de huizenmarkt zich weer corrigeren. Het huis verkopen wordt niet zo’n probleem, maar de winst bij verkoop moet ook weer goed te investeren zijn. Kortom, ik ben er nog niet uit.
Zie ik dingen over het hoofd?
Meer lezen?
Wij zijn als expats naar Saudi gegaan. Hier wordt onze woonruimte betaald door de werkgever. Onze kosten voor ons huis zouden we er zonder rente aftrek niet of nauwelijks uithalen met verhuren. Daar komt bij dat we niet belastingplichtig in Nederland meer wilden zijn. En we wilden onze kosten drastisch verlagen. Dus we hebben ons huis verkocht. Ik ga wel regelmatig naar Nederland, en logeer dan bij mijn moeder. Voor ons is dit een goede keuze geweest. Ons spaarratio is zo’n 86% (met een veel hoger inkomen). Het enige is dat de huizenprijzen ontzettend gestegen zijn, maar – als we ooit terug willen – kunnen we naar een goedkopere regio gaan.
Groetjes van ook een Hagenees ?
We hebben dit ook overwogen, maar omdat we met de kids nog niet zeker weten of we permanent weggaan is dit voor ons een goede tussen oplossing.
En met een savingsrate van 86% is financiële onafhankelijkheid voor jullie niet heel ver weg ?
Mooi dilemma. Ook wij hebben gedacht aan verhuur. Uiteindelijk om meerdere redenen (nog) niet gedaan:
– rendement valt tegen
– onderhoud
– mogelijk gedoe met huurder
– papieren rompslomp
Van de andere kant is het fijn om een thuis te hebben mocht je terugkomen. Wel zaak om de huurders dan op tijd eruit te krijgen.
Wanneer je werkt met tijdelijke huurcontracten en verhuurt aan bijvoorbeeld expats, dan zijn huurders er wel op tijd uit. Zij zijn gewend aan tijdelijke huur
Lastige keuze zeg. Als huurder in Den Haag heb ik altijd goede ervaringen gehad met Kimmel&co, onze huidige verhuurder is echt vreselijk, doet niks, alleen telefonisch te bereiken.. af te raden dus…
Maargoed, om even terug te komen op je kwestie.. lijkt me erg lastig! Als je niet perse vastzit aan DH, zou je misschien ook ergens anders kunnen kijken voor huurhuizen? Waar de markt ists minder overspannen is? Ik denk wel dat meerdere huizen een vorm van risico sprijding zijn… plus die onderhoudskosten blijven en dat neemt toch ook een grote hap uit je rendement. Waar je nu alles zelf doet moet je er dan dus iemand voor betalen (=duurder….).
Wel leuk, die meeting! Daar ga ik even naar kijken, want wij hebben ook plannen om verhuurpanden aan te gaan kopen (beginnende over 4 jaar ofzo..). Misschien doen we daar aat extra kennis op 🙂
Er zijn zeker andere steden en streken waar grote vraag naar huurwoningen is, de keuze voor DH staat nog lang niet vast.
Ik ben zelf al jarenlang huurder, en ondanks dat ik een vrij nette huurder ben, kan ik toch uit ervaring zeggen dat je als huurder anders met een huis omgaat. Je bent toch wat minder zuinig en besteed (bijna) geen tijd aan onderhoud. Wij hebben zelf ook voor de keuze gestaan verhuren of verkopen (met een appartement in Amsterdam), maar hebben mede door het werk en risico dat huren met zich meebrengt gelukkig toch gekozen voor verkopen.Anders hadden wij het sowieso via een tussenbedrijf gedaan, die dan alle contact met de huurder en het onderhoud verzorgt voor je. In jullie geval zou ik alleen verhuren als het huis ‘uitgeleefd’ kan worden zonder dat het veel in waarde daardoor gaat dalen (m.a.w.: oude keuken en badkamer, goedkope vloeren) en je niet teveel emotionele binding aan jullie huis houdt. Maar zelf zou ik voor verkopen gaan, vooral omdat je straks zo ver weg woont. Succes met beslissen!
We hebben ons huis destijds gerenoveerd met het idee om er lang (zelf) te blijven wonen. Het is daarom minder geschikt om even te laten ‘uitwonen’ door een paar huurders..
Wat hierboven staat…onderhoud, huurbescherming(dat ze er mogen blijven wonen) en lastige huurders die de boel uitwonen of niet op tijd betalen, of overlast veroorzaken in het buurtje waar je later weer terug wil komen…zou voor mij reden zijn niet te verhuren als ik niet in de buurt ben.
Wauw, 2500 euro voor een huurhuis. Ik ken de huur situatie van verschillende kanten.
Mijn zusje heeft 6 jaar in een dergelijke constructie een huis gehuurd. Haar huiseigenaar zat in de VS. Altijd gedoe met onderhoud. Hij hield zijn huis niet goed bij, gaf hij ook toe toen hij na 3 jaar eens weer kwam kijken. Als er lekkage was duurde het nogal voordat er actie werd ondernomen. Hij had zijn -bejaarde- ouders als contactpersoon opgegeven, dat is niet handig. Zeker als jij aangeeft dat het huis nogal wat onderhoud nodig heeft raad ik je aan dit te beleggen bij een goed bedrijf, dit scheelt veel onvrede bij de huurder en onrust bij de verhuurder. Mijn zusje is nl. – op aanraden van de huurdersbond- tijdelijk gestopt met betalen van de huur, omdat er veel te veel gedoe was met het dak en de cv ketel.
Kennissen hebben hun huis voor 2 jaar verhuurd toen ze naar het VK gingen. Na een jaar kwamen ze terug en toen konden ze dus niet meer in hun eigen huis en moesten ze zelf wat huren, wat best ingewikkeld was met 3 kinderen. En toen ze eenmaal in hun eigen huis terug konden moesten ze eerst de badkamer en keuken vernieuwen, alle muren en kozijnen weer laten verven en overal weer nieuwe vloerbedekking/laminaat plaatsen. Wat hadden de verhuurders huis gehouden! Ze hebben ook nog geprobeerd de kosten vergoed te krijgen, maar dit is niet gelukt, omdat dit zogenaamde ‘gebruiksporen’ zouden zijn. Zij hebben er veel spijt van gehad en zouden het nooit weer doen. Maar zijn wel blij dat ze weer terug konden in hun oude huis, omdat ze toch wel een fijn huis en vooral omgeving hadden.
De buren van familieleden konden hun huis niet verkopen en verhuurden het daarom maar. Pech voor mijn familieleden, grote duiventillen werden er geplaatst in de tuin, ratten kwamen vervolgens kijken en het huis was helemaal niet meer te verkopen. Er is politie aan te pas moeten komen om de verhuurder uit het pand te zetten.
Zoals je al kunt raden ben ik niet zo’n voorstander van al die mensen die zomaar hun huis verhuren. Hier gaat veel tijd en aandacht in zitten en moet je je verantwoordelijk voor voelen, dat scheelt veel tijd, geld en gedoe. Heb je dat wel als je zo ver weg bent en zelf een nieuw avontuur aan gaat?
Tja, huis verhuren of huis verkopen en dit in appartementen stoppen. Ik zou denk ik al mijn energie en tijd willen stoppen in mijn avontuur in Suriname. Dus ik zou: huis verkopen, geld meenemen en daar investeren. Maar jij bent mij niet…Succes met overdenken en beslissen!
Het verhuren levert zeker risico’s op. En het beheer zou ik ook zeker uitbesteden. Investeren in Suriname kent ook risico’s. Het gaat daar al een tijdje economisch niet heel goed..
Ik woon in Amsterdam en een vriendin van mij verhuurt haar woning terwijl zij in de US is. (Voor werk) Zij doet dit via een Expat verhuurders bedrijf. Die screenen de huurders, zorgen voor onderhoud en calamiteiten gedoe en de legale kanten van verhuren. (Huur recht, belasting e.d) Zij betaalt hier vanzelfsprekend voor maar het is toch nog rendabel en zij behoud een woning in Amsterdam.
Wanneer we besluiten om te gaan verhuren, willen we ook zeker gebruikmaken van zo’n bureau.