We zijn ons al een tijdje aan het voorbereiden om naar het buitenland te verhuizen. Een van de onderwerpen waar we nog een keuze in moeten maken, is ons huis. Gaan we verkopen of verhuren? Voor beide keuzes is de markt nu goed. Maar om je huis te verhuren zijn er enkele zaken waar je rekening mee moet houden.
Verhuren kan op 2 manieren
Wanneer je overweegt om je huis tijdelijk te verhuren, zijn er twee mogelijkheden. Je kunt gebruikmaken van reguliere kortdurende verhuur of van de mogelijkheden die de leegstandswet biedt.
Bij reguliere kortdurende verhuur is er sprake van een tijdelijk huurcontract met een termijn van maximaal 2 jaar. Er bestaat een mogelijkheid om een woning voor langere tijd te verhuren door gebruik te maken van de diplomatenclausule. Een voorwaarde is dat de verhuurder de woning eerst zelf heeft bewoond en na beëindiging van het contract de woning ook weer gaat bewonen.
Wanneer je gebruik wilt maken van de mogelijkheden die de leegstandswet biedt, dan kan dat maximaal voor 5 jaar. Verder dient de woning gedurende die periode ook te koop te staan. Er zijn nog wat voorwaarden aan verbonden die ik verderop in dit artikel beschrijf.
De huurprijs
Dit is een van de meest interessante vragen die een rol speelt bij de afweging tussen verkopen of verhuren: wat is een realistische huur.
De huurprijs wordt vooral bepaald door de vraag of de woning in de categorie ‘vrije sector’ valt, of niet. Het antwoord daarop is uit te rekenen met behulp van het beruchte puntensysteem van het WoningWaarderingStelsel (WWS). De vierkante meters, de onderhoudsstaat, de WOZ-waarde en nog een hele rij factoren bepalen of je met je woning meer dan 143 punten bij elkaar hebt gesprokkeld. Is dat het geval dan valt je woning boven de ‘liberalisatiegrens’ van €720,42 huur en mag je zelf de hoogte van de huur bepalen. Met de huidige woningprijzen vallen de iets grotere woningen al snel in de vrije sector.
In ons geval komen we met ons rijtjeshuis alleen al op basis van de vierkante meters aan minimaal 143 punten. Dat maakt een mogelijke verhuur een stuk interessanter.
De hypotheekverstrekker
In bijna alle hypotheekakten staat een clausule dat de woning niet verhuurd mag worden. Uiteraard geldt dit alleen voor woningen waar nog een gewone hypotheek op rust, zoals het geval is bij een eigen woning. Er zijn investeringshypotheken te verkrijgen. Deze zijn speciaal bedoeld voor woningen die worden gekocht om daarna te verhuren. En daar gelden afwijkende afspraken voor.
Over het algemeen wil de hypotheekverstrekker wat extra garanties voordat er toestemming tot verhuur wordt gegeven.
Wanneer je een nieuwe woning hebt gekocht en de oude woning nog niet is verkocht, zou je voor tijdelijke verhuur gebruik kunnen maken van de eerder genoemde leegstandswet. Je hoeft dan aan minder eisen te voldoen en de huurder heeft minder rechten dan bij reguliere huur. Hier vind je meer details over deze regeling.
De gemeente
In sommige gevallen is een vergunning van de gemeente nodig. Eenvoudig samengevat: wanneer je gebruikmaakt van verhuur via de leegstandswet of je verhuurt een woning voor een bedrag onder de huurprijsgrens van €720,42 (grens 2019), dan is een vergunning nodig.
Wanneer je verhuurt op basis van de leegstandswet is een vergunning tijdelijke verhuur nodig; deze is maximaal 5 jaar geldig. Bij verhuur op basis van de huurprijsgrens is een huisvestingsvergunning nodig. De kosten verschillen per gemeente.
De verzekeraar
Deze hoort zeker in het rijtje thuis. Hou er rekening mee dat je als verhuurder een andere opstal-/woon-/aansprakelijkheidsverzekering dient af te sluiten dan als eigenaar/bewoner. De tarieven liggen ook wat hoger, hoewel het niet over schokkend hogere bedragen gaat. Het lijkt erg onverstandig om het gokje te wagen en je pand niet te voorzien van een uitgebreider verzekering die bedoeld is voor verhuurders.
Fiscale gevolgen
Dit is door de fiscus eigenlijk vrij overzichtelijk geregeld. Er bestaat een duidelijk onderscheid tussen tijdelijk verhuren en tijdelijk verhuren 🙂
Wanneer je je woning tijdelijk verhuurt voor een aantal weken of maanden, een beetje Airbnb zeg maar, dan blijft je woning fiscaal in box 1. Het blijft je eigen woning en daarmee behoudt je het recht op (gedeeltelijke) hypotheekrenteaftrek (HRA). De huurinkomsten dien je voor 70% als inkomsten mee te tellen.
Wanneer je je woning tijdelijk voor een aantal jaar gaat verhuren, dan verhuist je woning van box 1 naar box 3. Daarmee vervalt de HRA, maar ook de hypotheek verhuist mee naar box 3. Het vermogen in box 3 is de WOZ-waarde van de woning minus de hypotheekschuld. Verder wordt er door de fiscus niet gekeken naar de daadwerkelijke huurinkomsten; deze zijn onbelast. Op 1 januari wordt de waarde van de woning, verminderd met de hypotheekschuld, belast voor 1,2%
In ons geval overwegen we een tijdelijk, meerjarig huurcontract op te stellen. Onze woning verhuist dan naar box 3. Dat lijkt ons op dit moment een voordelige beslissing. Het biedt ook de mogelijkheid om na een aantal jaren weer terug te keren naar Nederland.
Kortom, we hebben weer wat om over na te denken.
Meer lezen?
wat willen jullie doen in het buitenland? wonen uiteraard maar ook werken?? en welk land???
We willen naar Suriname. Het wordt een combinatie van wonen, werken via internet en vrijwilligerswerk.
Let op, ook al is je huur geliberaliseerd, dan nog kan je huurder naar de huurcommissie stappen om verlaging aan te vragen als de huur, volgens de bereking van het puntenstelsel, te hoog is. Huurder moet dit doen binnen 6 maanden na aanvang huur (bij huurovereenkomst voor onbepaalde tijd) of binnen 6 maanden na afloop van een tijdelijke huurovereenkomst. Ik zou op de site van de huurcommissie een berekening maken over wat een acceptable huur is voor je woning, dan kan je daar in de buurt van blijven qua huurprijs.
Dank voor je aanvulling. Ik ga er zeker even naar kijken.
(Update:) Aanvullende informatie is te vinden op de site van de huurcommissie. https://www.huurcommissie.nl/procedure/
De huurcommissie gaat als eerste toetsen of de overeengekomen huurprijs op of onder de liberalisatiegrens hoort te liggen. Is dat het geval, dan kan de commissie verder uitspraak doen. Blijft de huurprijs boven die grens, dan is de commissie niet bevoegd om een uitspraak te doen. Een huurder zou in dat geval naar de rechter moeten.