Geen paniek! Het is minder erg dan de titel doet vermoeden. We wonen nog steeds waar we wonen, hoewel de verhuizing naar het buitenland steeds meer vorm krijgt. Maar de NVM presenteerde weer de nieuwe cijfers over de woningmarkt. En omdat we momenteel bezig zijn om onze hypotheek over te sluiten, hebben we ook inzicht in het bedrag dat we nu zouden kunnen lenen. Conclusie: ik zou mijn eigen huis nu niet meer kunnen kopen.
De prijsontwikkeling van ons eigen huis
In het financieel overzicht wat ik ieder halfjaar publiceer, geef ik altijd aan dat ik de waarde van ons huis baseer op de WOZ-waarde. Die waarde is afhankelijk van de gemiddelde verkoopwaarde van vergelijkbare woningen in het afgelopen jaar. De actuele waarde ligt in de huidige markt dus nog een stukje hoger.
Nu stijgt de waarde van de woningen in de straat natuurlijk niet in hetzelfde gelijkmatige tempo als het landelijke gemiddelde. In de praktijk verloopt de lokale prijsontwikkeling wat meer schoksgewijs. Vaak is er een soort prijsdrempel die moet worden overwonnen. Wanneer woningen in de straat voor net geen €300.000,- worden verkocht, dan is het wachten op de eerste woning die voor meer dan drie ton van eigenaar wisselt. Daarna kan de prijs rustig door stijgen tot de volgende drempel.
In de afgelopen jaren zijn de prijsdrempels steeds vlotter overwonnen. En dat leidt nu tot een gemiddelde vraagprijs in de straat waarbij ik mijn huidige huis niet meer zou kunnen kopen: áls het voor die gemiddelde vraagprijs zou worden verkocht en wanneer ik zonder overwaarde van een vorige woning zou moeten aankopen. Zou ik dus een starter zijn, dan verdien ik niet genoeg om mijn huis te kunnen kopen.
De starters op de woningmarkt
Het is inmiddels een bekend verhaal. De starters komen eigenlijk niet aan bod. Om het voorbeeld van onze 13 onder 1 kap te nemen: een starter zou ongeveer €1800,- netto per maand kwijt zijn aan hypotheekkosten. Dat is echt bizar. Je woont voor dat bedrag niet keurig rustig achteraf en vrijstaand, maar in een gewoon rijtjeshuis! De vraag is waar het plafond van deze prijsontwikkeling ligt.
Starters op de woningmarkt hebben te maken met een aantal beperkingen waar doorstromers geen last van hebben:
Geen overwaarde
Starter brengen wel eigen geld mee, maar dat komt niet uit de overwaarde van een vorige woning. Door de stijgende prijzen brengt hij steeds meer eigen geld mee. Je mag tegenwoordig nog maximaal 100% van de woningwaarde financieren. Dat is op zich een verstandige grens, maar het leidt er in de praktijk toe dat een starter voor de volgende zaken dus zelf geld moet meebrengen: taxatie-, notaris- en afsluitkosten. Ook de overdrachtsbelasting (2%) wordt uit eigen zak betaald. En wanneer er wordt overboden om aan een huis te komen, dan zijn ook die kosten voor eigen rekening.
Zo moet een alleenstaande starter met een modaal inkomen ruim €22.000,- meenemen voor een starterswoning van 60m2.
Nieuwe hypotheekregels
De nieuwe hypotheekregels die sinds 2013 van kracht zijn leveren extra beperkingen op voor starters. Zo los je de hypotheek in maximaal 30 jaar volledig af, maar dit zorgt voor hogere maandlasten. Veel doorstromers hebben nog een aflossingsvrije hypotheek. Daarbij moet je ook nadenken over een eventuele aflossing, maar daar heb je zelf de regie over.
En nu verder?
Na de publicatie van de NVM cijfers vraag ik me af hoe de woningmarkt zich verder zal ontwikkelen. Er is inmiddels al sprake van een ongezonde situatie: te weinig aanbod, 40% van de woningen wordt boven de vraagprijs verkocht, nieuwbouw die 14% duurder is geworden, een gemiddelde verkoopprijs van €313.000,- (+7%) en een rente die alleen maar lager wordt.
Ik hoop op een zachte landing.
Meer lezen?
Ik heb 12 jaar geleden mijn huis gekocht, maar kon dit toen ook alleen doen met de overwaarde van mijn vorige woning (een appartement). Toevallig is er deze week een zelfde type huis als die van mij te koop gezet, vraagprijs €75.000 meer dan waarvoor ik het gekocht heb, net voor de crisis. En gaat vast voor meer weg, net als andere huizen hier afgelopen jaar.
Overigens kon ik als starter voor mijn appartement in 1900 ook niet voor het volledige aankoopbedrag een hypotheek krijgen en heb toen ook alle bijkomende kosten zelf moeten betalen, was nieuwbouw V.O.M.
Ik heb mijn woning in 2013 gekocht voor 130.000 euro. In mijn gebouw worden ze nu voor 255.000 verkocht binnen een week. Ik zou hier nu niet meer kunnen kopen. Ik kan ook niet verhuizen want alle woningen in de (verre) omgeving, ook buiten de stad zijn gestegen in prijs.
Herkenbaar… Wij kochten bijna 4 jr geleden ons huis.. Klushuis.. Gedwongen verkoop lage verkoop prijs en zelfs onder vraagprijs geboden en gekocht… 225.000 t huis zou nu makkelijk voor 75 of zelfs 100 K meer verkocht kunnen worden. Dat kunnen wij niet als hypotheek krijgen als we starter zouden zijn zoals 4 jr geleden idd. Zo blij dat we precies toen die kans hadden en dit huis voorbij kwam! De woz is nu 245k. Huis heeft dus maar 1 jaar onder water gestaan… Bizar. Huidige hypotheek is nog 213.000…